Le Commissariat général au développement durable (CGDD) publie une étude intitulée « Prix des logements : quels facteurs expliquent leur disparité au sein et entre les aires urbaines ? ». Il s’agit d’une étude très technique, truffée de formules mathématiques qui s’interroge sur la formation des prix des logements dans les aires urbaines. Elle conforte ce qui était connu, notamment le niveau des revenus influe sur le prix des logements et la qualité des services offerts à la population.
La figure indique la corrélation très nette entre le prix du logement et le revenu fiscal moyen dans chaque aire urbaine. Grenoble est juste en dessous de Lyon.
Une lecture critique (rapide) du rapport du CGDD
Il est pour le moins curieux qu’une telle étude du CGDD, fasse totalement l’impasse sur l’effet inflationniste de l’aide personnalisée au logement (APL) notamment dans les zones urbaines. Depuis la réforme Barre de 1977, avec une France découpée en 3 zones, l’APL varie selon les zones de la manière suivante : en 2015 pour une personne seule ou un couple avec personne à charge locataire, France 324,89 euros, agglomérations de plus de 100 000 habitants, 351,25 euros (soit + 8,1%), Ile de France, 398,87 euros (soit + 22,4%). En d’autres termes, les prix du logement et donc du foncier (par la pratique du compte à rebours à partir du prix de vente anticipé) sont poussés à la hausse dans les zones urbaines et notamment en Ile de France parce que les promoteurs et les bailleurs savent qu’ils peuvent compter sur une solvabilisation des accédants et des locataires par une APL plus favorable dont la hausse en volume budgétaire ne s’est jamais démentie… depuis 1977. Tout cela pèse d’un certain poids dans la dérive des prix au m2 en France, prix au m2 trois plus élevé qu’en Allemagne ! Cherchez l’erreur de compétitivité ! Sans oublier que les propriétaires occupants s’enrichissent en dormant, la France qui vote étant celle du sommeil (on vote là où on dort dit Jean Viard !) donc tout est pour le mieux. Les rentiers immobiliers risquent eux-aussi cette euthanasie à petit feu que promettait Keynes aux rentiers monétaires (l’épargne laminée par l’inflation).
S’agissant de l’APL, il est à noter au passage que les organismes de logements sociaux ne la font généralement pas apparaître dans leurs comptes et ne prennent en considération que le montant global des loyers alors que les locataires ne paient que le loyer résiduel (pratique du tiers payant). A ACTIS, si ces loyers représentent plus de 80% des ressources de l’organisme, il faut savoir qu’environ 30% de ce montant sont financés par l’APL ce qui n’est pas négligeable pour un organisme où ressources et dépenses sont juste à l’équilibre. Une baisse, voire une stagnation du montant de l’APL pourrait mettre à mal ce bel équilibre en provoquant une vague d’impayés. A l’heure des restrictions budgétaires certains s’interrogent d’ailleurs en dehors des cercles du CGDD sur le caractère inflationniste de l’APL et donc sur la nécessité de réduire les aides au logement (qui représentent de l’ordre de 40 milliards d’euros). A l’heure où les organismes de logements sociaux discutent de leur plan stratégique pour 2020 (terme des mandats municipaux) il y a de quoi s’inquiéter. Heureusement le lobby du bâtiment et ses emplois, presque non délocalisables, ainsi que le lobby des collectivités territoriales alimentées par les impôts (taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe d’habitation et autres taxes : eau, assainissement, ordures ménagères, mobilité) veillent au grain.
Quand le bâtiment va tout va, dit-on, quel qu’en soit le prix. Heureusement, les habitants des logements sociaux sont ainsi défendus par ces lobbies-là sinon ils ne pèseraient pas bien lourds dans la balance surtout qu’ils votent peu ou pas du tout (abstention, non inscription sur les listes, inéligibilité pour les étrangers) ! On dit aussi que c’est grâce à ces lobbies que la politique de la ville est relancée à chaque cycle présidentiel (tous les 7 et désormais 5 ans) mais, ce disant, on ouvre aussi un autre chapitre de l’histoire politique des 40 dernières piteuses. En refinançant ainsi les organismes de logements sociaux par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), on les met sous perfusion. Un déséquilibre financier durable dû aux impayés de loyers au sein de ces organismes dont les encours de prêts auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations se situeraient aux alentours de 150 milliards d’euros, pourrait provoquer la ruine de l’épargne populaire et un krach financier. La CDC centralise en effet les ressources des caisses d’épargne pour le financement du logement social et la caisse d’épargne reste très largement le bas de laine de mamy et papy. Ce ne serait pas l’euthanasie lente des épargnants mais une hécatombe populaire.
Au fait CGDD veut dire Commissariat Général au Développement Durable. Durable… avec un tel rapport et un tel argumentaire ses jours semblent comptés.
Pour télécharger le document cliquez ici
Démonstration de la violente augmentation des prix des logements entre 2000 et 2008
