Une étude de mai 2017, réalisée par l’Institut pour la Ville et le Commerce en partenariat avec Procos, traite de la vacance commerciale dans les centres-villes en France : mesure, facteurs et premiers remèdes.
Au même moment (3 mai 2017), une instruction ministérielle rappelle aux préfets les règles en matière d’aménagement commercial. Alors que les commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) valident l’essentiel (89%) des projets qui leur sont soumis, l’instruction invite (enfin !!!) les préfets à la vigilance (eux qui président la CDAC), insistant notamment sur les pratiques de contournement des réglementations.
En introduction l’étude de l’Institut pour la Ville et le Commerce indique :
« L’augmentation du nombre de locaux commerciaux vacants dans le centre des villes vient en effet brutalement questionner la relation réputée d’évidence entre le développement de la ville et celui du commerce. Or, bien que le phénomène soit de plus en plus visible, celui-ci n’a encore que très peu été étudié.
Une première raison tient probablement à ce que la vacance commerciale est restée longtemps perçue comme la simple conséquence d’un désajustement temporaire entre l’offre et la demande en locaux commerciaux. Cette approche est encore aujourd’hui largement partagée par l’administration publique et les professionnels de l’immobilier.
En France par exemple, l’Insee et les services fiscaux définissent la vacance comme l’état d’un bien immobilier inoccupé, disponible à la location. La vacance est ramenée, selon cette acception, à un accident de marché ; il s’agit d’un phénomène de nature conjoncturelle. Or, elle peut se rapporter à des locaux inoccupés définitivement sortis du marché et revêtir, en conséquence, un caractère durable.
Une seconde raison tient à ce que le phénomène de la vacance commerciale est difficile à mesurer à grande échelle et sur longue période. Des données existent, pour certains pays, mais elles ne couvrent pas l’ensemble de leur parc de cellules commerciales. Elles demeurent par ailleurs peu accessibles, car produites soit par des administrations qui ne les communiquent pas1, soit par des organismes privés qui les commercialisent à des prix représentant un investissement conséquent.
Ces contraintes ont pu heureusement être levées pour la réalisation de cette étude.
Une première partie vise ainsi à apporter une mesure du phénomène à l’échelle des agglomérations urbaines de plus de 25.000 habitants entre 2001 et 2016, à partir d’un traitement de données statistiques issues de la base emplacement Codata, à laquelle l’Institut pour la Ville et le Commerce est abonné. Au cours de cette première partie, il est démontré que si la vacance progresse globalement depuis les années 2010 dans quasiment toutes les villes, le phénomène est loin de se manifester de manière homogène dans l’espace, à l’échelle régionale ou locale. En outre, celui-ci apparaît ni inéluctable, ni irréversible.
Une seconde partie cherche à identifier les facteurs de la vacance commerciale en centre-ville, à partir de différents travaux universitaires et professionnels conduits en France et dans d’autres pays ayant été touchés plus tôt par le phénomène. La vacance commerciale ressort comme un phénomène complexe relevant à la fois de facteurs locaux et globaux, conjoncturels et structurels. Elle constitue un marqueur des dynamiques locales des villes et de leur commerce mais également un marqueur de dynamiques plus globales liées aux forces de recomposition économique du secteur du commerce (concentration, internationalisation, dématérialisation) et aux forces de recomposition des territoires urbains (métropolisation, périurbanisation, rétraction). Pour chaque ville, ces différents facteurs se combinent selon des configurations variables, qui demandent encore aujourd’hui à être mieux comprises.
Une dernière partie aborde les différentes politiques publiques développées au niveau de l’Etat et des collectivités locales pour prévenir, voire guérir, les centres-villes de la vacance commerciale. Si des outils existent, la réussite d’une politique locale de lutte contre la vacance commerciale repose au préalable sur l’existence d’une volonté politique pérenne, doublée d’une ingénierie technique et fi nancière, à même de créer les conditions d’une relation de confiance entre acteurs publics et privés. »
Pour lire l’étude de l’Institut pour la Ville et le Commerce cliquez ici.
L’instruction ministérielle sur les CDAC demande aux préfets de la vigilance :
« Les statistiques les plus récentes (année 2015) ont permis de constater que 89 % des demandes formulées devant les CDAC font l’objet d’une autorisation ou d’avis favorables. Par ailleurs si près de 25 % des décisions et avis des CDAC font l’objet d’un recours devant la CNAC, près de 75% ne sont pas réexaminés au niveau national.
Or, l’étude des dossiers ayant fait l’objet d’un recours devant la CNAC démontre que si, dans l’ensemble, les CDAC ont intégré les principales dispositions législatives, une amélioration dans le traitement des dossiers est possible et souhaitable (notamment quant au respect des critères d’appréciation des projets et au contrôle des dossiers déposés), y compris pour les dossiers qui ne font pas l’objet d’un recours devant la CNAC.
La présente circulaire vise, par conséquent, à rappeler aux préfets plusieurs éléments essentiels à la bonne mise en œuvre de la législation relative à l’aménagement commercial, dans le but de favoriser un développement équilibré du commerce dans les territoires et de sécuriser juridiquement les décisions ou les avis rendus par les CDAC. »
Pour télécharger la circulaire, cliquez là.
Mots-clefs : centre ville, commerce
