L’Observatoire local des loyers de la région grenobloise (OLL) vient de rendre public le bilan de la collecte des données en 2017 concernant les loyers dans le locatif privé. La Métro et le département ont impulsé la création en 2015 de l’OLL qui recouvre l’unité urbaine de Grenoble ainsi que l’ensemble des communes de la métropole grenobloise soit au total, 75 communes. L’année 2016 s’est traduite par le démarrage effectif de l’Observatoire, avec une première année de collecte.
« Avec près de 8 500 références collectées, la deuxième année de mise en œuvre de l’observatoire s’est également clôturée avec succès : près de 100 % des objectifs ont été atteints pour les enquêtes directes et 115 % pour les enquêtes indirectes en 2017, selon une méthodologie garantie par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).
Cet échantillon a permis de présenter, au-delà des résultats, de premières évolutions sur les niveaux de loyer du parc locatif privé.
Principaux résultats :
Le loyer médian, sur l’ensemble du périmètre de la région grenobloise, s’établit à 10,8 €/m² pour l’année 2017. Ce niveau de loyer, similaire à celui observé en 2016, se situe dans la moyenne basse de ceux observés dans les autres observatoires. Toutefois, cette hiérarchie reste à prendre avec précaution du fait de périmètres d’observation plus ou moins larges et d’un rapport qualité/prix différencié selon les territoires.
Deux types de variables influencent le montant du loyer : les variables structurelles (à 90 %) et les variables socioéconomiques telles que revenu, CSP, statut d’occupation des logements environnants (10 %).
5 variables structurelles sont particulièrement impactantes :
- La typologie : plus la surface par nombre de pièces augmente, plus le niveau de loyer au m² diminue
- La période de construction : les loyers des logements récents (construits après 1990) sont beaucoup plus élevés que ceux des logements construits après-guerre
- La durée d’emménagement : les prix à la relocation sont légèrement supérieurs à l’ensemble du marché
- Le type de logement : les appartements ont un prix au m² plus élevé que les maisons
- La localisation géographique : celle-ci est la plus complexe à interpréter puisque corrélée avec les autres facteurs (typologie, type, période de construction et durée d’emménagement). Toutefois, il a été montré que les variables d’accessibilité impactent peu le montant du loyer.
En complément, les variables socioéconomiques peuvent amener le parc de logements à se démarquer fortement de la moyenne de l’Observatoire selon le zonage étudié.
Par exemple, c’est dans la zone 2 de Grenoble (quartiers de l’hyper-centre comprenant des logements locatifs quasi exclusivement collectifs et souvent de petite taille, mais abritant des ménages aux revenus élevés et peu de locataires du parc social) que le loyer médian est le plus haut (12,1 €/m²).
À l’inverse, la zone périphérique C, caractérisée par un habitat mixte, avec des surfaces moyennes plus élevées, présente le loyer médian le plus faible (9.3 €/m²). La population de cette zone est plus souvent de catégorie sociale modeste.
Un niveau de loyer peut donc représenter plusieurs réalités et il est important de ne pas interpréter trop hâtivement un résultat. Ces précautions prises, il reste intéressant de comparer les niveaux de loyer des différents secteurs de l’observatoire.
À Grenoble, le loyer médian est compris entre 12.1 €/m² pour la zone 2 (hyper-centre et les quartiers proches, Ile verte) et 10,7 €/m² pour la zone 3 (iris du quart Sud, Saint-Bruno, Aigle, …).
Malgré des loyers déjà supérieurs, c’est dans la zone 2 qu’ils ont le plus évolué entre 2016 et 2017 avec une augmentation de 0.3 €/m².
Sur les zones se situant hors de Grenoble, le loyer médian le plus élevé est observé dans la zone A où il s’établit à 11,3 €/m² soit 0.2 €/m² de plus qu’en 2016. Cette zone regroupe des communes comme Domène, la Tronche, Crolles ou encore Biviers mais également les iris de Saint-Martin-d’Hères ou Saint-Égrève.
Un loyer médian de 10,1 €/m² est observé sur la zone B. Celui-ci est resté stable sur ces deux dernières années. On y retrouve des communes comme Vif, Noyarey ou Sarcenas.
Enfin, le loyer médian le plus bas s’établit à 9,3 €/m² et concerne la zone C.
Toutefois, une évolution des prix de l’ordre de 0,4 €/m² a été observé entre 2016 et 2017 au sein de ce secteur. C’est l’évolution la plus importante constatée, toute zone confondue. C’est dans ce secteur que se situe une grande partie de communes du Pays Voironnais et du Nord du Grésivaudan mais également quelques communes de la métropole comme Vizille et Séchilienne ou certains quartiers d’Échirolles et de Le Pont-de-Claix.
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