Comme beaucoup d’approximations, d’inexactitudes, et de mensonges sont colportés à ce sujet, « le Rouge et le Vert » apporte des informations vérifiées sur ce qui se passe suite aux décisions gouvernementales et parlementaires qui atteignent de plein fouet les bailleurs sociaux qui ont beaucoup de locataires touchant l’APL, comme ACTIS et Grenoble Habitat qui sont les bailleurs contrôlés par la Métropole et la ville de Grenoble.
Ces attaques obligent la Métro et la Ville de Grenoble à prendre rapidement des décisions afin d’opérer le sauvetage du service public de logement social du territoire. La fusion ACTIS-GH dans une SEM est la seule solution qui assure que l’ensemble des conditions politiques portées par la métropole et la Ville soient remplies.
Nous analyserons successivement, l’impact réel de la politique de Macron aujourd’hui et en 2020 sur les bailleurs sociaux, ensuite la politique portée par la Métropole et la Ville de Grenoble et nous indiquerons qu’en aucun cas il n’y aura une privatisation de la gestion du logement social dans la métropole.
Cela permettra quelques mises au point sur des questions qui font polémique :
- Fin 2019, ACTIS aura toujours plus de 12 000 logements : faux
- Il ne pourra pas y avoir plus de deux représentants des locataires dans le conseil d’administration de la SEM : faux
- L’état des finances d’ACTIS est très préoccupant et va encore se dégrader : vrai
- Les attaques gouvernementales contre le logement social vont s’amplifier en 2020 : vrai
- La fusion dans la SEM sera une privatisation : faux
- La coordination entre ACTIS et GH, dans une société de coordination, serait une solution alternative à la fusion : faux
- Est-ce que la ville de Grenoble a un intérêt financier dans la fusion : non
Impact réel de la politique de Macron et de ses fondés de pouvoir des spéculateurs immobiliers :
La déstabilisation du modèle économique du logement social créée par la réduction de loyer de solidarité (RLS) et la hausse de la TVA est organisée par deux lois : la loi de finances 2018 et la loi Elan (23 novembre 2018). La RLS consiste en une remise sur loyer obligatoire pour les locataires du parc social dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds accompagnée d’une baisse de l’APL versée à ces mêmes locataires. La RLS est effective depuis le 1er mars 2018, En parallèle pour faire des économies, l’Etat organise une baisse des versements des APL à peu près équivalente à la baisse des loyers. Donc la RLS n’est pas une mesure sociale, puisque le locataire n’y gagne rien. Cette mesure, qui permet de diminuer les dépenses d’APL pour l’État, se traduit par une perte de recette locative pour les bailleurs. Les réductions de dépenses d’APL sont fixées dans la loi, respectivement pour 2018, 2019 et 2020 à 750 M€, 800 M€ et 1,5Md€.
En plus du RLS, la TVA a été augmentée de 5,5% à 10% pour les constructions neuves achevées à compter du 1er janvier 2018 et pour la plupart des travaux réalisés dans les logements existants. Les acquisitions de terrains à bâtir, les acquisitions de logements locatifs sociaux en VEFA ainsi que les livraisons à soi-même (LASM) sur les constructions neuves de logements locatifs sociaux sont désormais soumises au taux de 10% et non plus de 5,5% (excepté les PLAI). Il est aussi institué une taxe sur les plus-values réalisées à l’occasion des cessions de logements locatifs situés en France métropolitaine par les organismes Hlm et les SEM de logement sociaux.
Le « business model » du lobby appelé start-up gouvernement est celui de l’opération Icade qui a conduit à déconventionner des milliers de logements pour les mettre en vente et offrir une plus-value substantielle aux investisseurs privés. Avec à la clé une hausse considérable des copropriétés dégradées.
Sur la Métropole grenobloise, cette politique a eu pour conséquence immédiate dès mars 2018 une perte de ressources significative pour les bailleurs sociaux – estimée à 20 millions d’euros par an environ sur le territoire métropolitain dont 5 pour l’Office Public de l’Habitat (OPH) métropolitain Actis et 3 pour la Société Anonyme Immobilière d’Economie Mixte (SAIEM) Grenoble Habitat.
Face à ceux qui veulent étrangler le logement social et à ceux qui se contentent de l’incantation, seule une mobilisation des habitant·es et des élu·es pour agir en construisant un organisme de logement social résistant et local s’est organisée. Devant la mobilisation du secteur HLM et des élus locaux, l’économie sur l’APL sera ramenée à 1,3 milliards d’euros en 2020 et quelques adoucissements à la marge ont été octroyés aux bailleurs.
La chambre d’enregistrement de l’Assemblée nationale a voté l’obligation de regroupement des organismes Hlm qui possèdent moins de 12 000 logements.
Les organismes HLM gérant moins de 12.000 logements sont tenus de rejoindre un groupe d’ici le 1er janvier 2021 (article 81 de la loi ELAN). Un décret précisera la définition de « logements sociaux gérés ». L’article 83 de la loi ELAN prévoit désormais la fusion-absorption entre une Sem agréée étant également multi-activités et un organisme d’HLM.
Lorsque ACTIS aura vendu fin 2019, les 500 logements à un autre bailleurs, ce nombre sera défalqué de son patrimoine et augmenté pour celui de l’acheteur et dès la vente ACTIS se trouvera avec moins de 12 000 logements. Ce n’est que lorsqu’il y a vente à un locataire en accession sociale que le logement reste 5 ans dans le patrimoine du bailleur.
Pour les dégâts réels sur les finances d’ACTIS, il faut arrêter les contre-vérités. Voici ce qu’on trouve dans le rapport du Commissaire aux comptes d’ACTIS pour l’année 2018.
Pour maintenir un autofinancement minimum à 1,2 M€ (pour financer sans trop s’endetter les investissements nécessaires), ACTIS a dû diminuer fortement la maintenance du parc : l’entretien du patrimoine a baissé de 17 % par rapport à 2017. Une vente accélérée de 34 logements a rapporté 2,7 M€ et un allongement de 10 ans d’une partie de la dette qui a allégé l’année 2018 de 500 k€ et en année pleine ce sera 840 k€ d’allègement annuel, mais avec un stock de dette qui va durer plus longtemps. Et pour éviter un étranglement mortel, ACTIS vend en 2019 un lot de 500 logements sociaux à St Marcellin à un autre bailleur social.
ACTIS a donc organisé sa survie à court terme en dégradant fortement ses fondamentaux économique et si cela n’est pas vite stoppé, cela va prendre une ampleur très inquiétante et comme les collectivités locales sont bloquées au niveau des dépenses de fonctionnement, il n’y a rien de possible à ce niveau localement.
Par contre ACTIS pourrait être cédé à l’OPAC38, mais ce serait la perte d’un bailleur sous contrôle direct de la Métropole, ce qui a été exclu.
Donc il faut trouver une solution pérenne qui permette de conserver cet outil indispensable au développement d’une politique publique locale à l’échelle de l’agglomération et sous le contrôle des élus.
La politique portée par la Métro et la Ville concernant le logement social.
Le 6 juillet 2018 le Conseil de la métropole a adopté à une large majorité (98 pour, seules la droite et l’extrême droite votaient contre) une délibération qui décidait de la politique à suivre :
« Dans un contexte de très forte transformation du logement social, et compte tenu des besoins toujours insatisfaits pour les habitants de notre territoire, la Ville de Grenoble et la Métropole souhaitent engager la fusion de ces deux acteurs afin de poursuivre plusieurs objectifs opérationnels et de politique publique :
- faciliter l’accès au logement pour les foyers à revenus modestes par le développement d’un parc social de qualité et en préservant la capacité du futur outil de construire du logement adapté ou spécifique ;
- contribuer à la transition énergétique notamment par la réhabilitation des logements et la construction de bâtiments énergétiquement performants, dont la sobriété en matière de consommation énergétique est bénéfique pour les locataires ;
- préserver une capacité opérationnelle sous pilotage des élus locaux. Il s’agit de conserver un outil métropolitain de l’habitat au sein duquel les collectivités disposent d’une place prépondérante dans la gouvernance ;
- préserver une capacité financière en mobilisant des ressources sur le secteur d’activité marchand, pour l’injecter sur le secteur d’intérêt général, afin de s’adapter à une mutation du modèle de financement des bailleurs sociaux et ainsi pérenniser sur le long terme les capacités de production et de réhabilitation de logements sociaux sur la métropole.
- rechercher une amélioration constante de la gestion locative ;
- contribuer à garantir la qualité architecturale des immeubles de logement sur le territoire
- renforcer l’outil métropolitain en croisant les compétences complémentaires d’ACTIS et GH (construction, gestion, réhabilitation) et en élargissant son champ d’intervention (logement adapté ou spécifique, activités, équipements publics, etc), de la conception à la réalisation. Par exemple, ACTIS dispose d’une maîtrise d’ouvrage d’équipement de type EHPAD. Cette activité doit être maintenue dans le cadre de cette fusion.»
La Métro a examiné toutes les solutions possibles et seule celle de la fusion dans une SEM permet de remplir toutes les conditions. Par exemple la SAC (Société anonyme de coordination) qui est une société privée de coopération entre deux bailleurs qui conservent leurs activités, mais qui ne peut pas effectuer le transfert des marges effectuées sur le secteur concurrentiel du logement d’un bailleur à un autre, donc cela ne change pas fondamentalement la situation d’ACTIS et organise une structure supplémentaire de gouvernance peu souple et où les élus locaux ne sont plus directement aux manettes.
Le modèle économique de la fusion a été approfondi, il en ressort que la nouvelle SEM pourrait construire à peu près 20 % des logements privés et 25 % des logement sociaux ce qui serait supérieur à ce que font ACTIS et GH actuellement.
Cet outil public sera dirigé par des représentants des élus de la Métro et de la Ville et les lois prévoient une représentation correcte des représentants des salariés et des locataires dans le conseil d’administration avec voix délibérative sur tout ce qui les concernent et tous les contrats de travail en cours au jour du transfert se poursuivent entre les salariés et le nouvel employeur. Il suffit de bien rédiger les statuts.
En effet l’article L 225-27 du code de commerce que les statuts peuvent prévoir que les personnels de la SEM puissent élire des représentants au Conseil d’administration (jusqu’à 4 représentants). L’article L 481-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH) impose la représentation des locataires dans le Conseil d’administration. « Les représentants des locataires sont élus sur des listes de candidats présentées par des associations œuvrant dans le domaine du logement social ». L’article R 481-6 du CCH impose qu’il doit y avoir au minimum 2 représentants des locataires. Les statuts peuvent donc en prévoir plus.
Avec la SEM prévue, il n’y aura pas de privatisation du logement social
Le logement social est un service public d’Etat. Mais il est possible d’en créer un au niveau local à partir du moment où un ou plusieurs opérateurs HLM sont contrôlés directement par les collectivités. Contrairement à d’autres services publics locaux, dans le logement social il n’y a pas de délégation de service public, il s’agit d’une gestion directe par la collectivité quand celle-ci contrôle le bailleur social.
Il y aurait privatisation si l’opérateur n’était plus contrôlé par les élus locaux, c’est ce qui se passe avec les bailleurs contrôlés par les capitaux privés dépendant, par exemple, d’Action logement (ex 1% patronal).
ACTIS ou GH, sont des opérateurs pilotés et contrôlés par les collectivités locales. Si ACTIS était absorbé par l’OPAC38 pour rester OPH (office public de l’habitat), ce ne serait plus un opérateur métropolitain mais départemental, ce qui détruirait le service public local.
Afin que les pouvoirs publics locaux aient la pleine maitrise de leur outil public, il est nécessaire qu’il n’y ait pas, dans la SEM, d’actionnaire privé qui disposerait de plus de 33 % du capital de la SEM, et qui ne soit pas un opérateur de construction du logement pour qu’il n’y ait pas d’intérêts contradictoires avec ceux de la majorité publique. Donc il faut maintenir le type d’actionnariat « privé » existant à GH, notamment avec la CDC qui est un établissement public.
Cette limite de 33% est fondamentale car un actionnaire qui dépasse ce niveau aurait alors une minorité de blocage (comme dans GEG et CCIAG, à cause de l’ancien maire corrompu) et aurait un droit de véto sur les changements de statuts et d’évolution de l’actionnariat.
Il n’y a aucun risque avec la fusion puisque l’apport des logements d’ACTIS augmente considérablement l’actionnariat public par rapport à la situation actuelle dans GH.
Est-ce que la ville de Grenoble trouve un intérêt financier à cette fusion ? Non car pour elle il serait plus intéressant de vendre ses actions dans GH à un opérateur privé (la valorisation serait supérieure), cela lui rapporterait beaucoup plus financièrement que de vendre des actions de la nouvelle SEM. La fusion est une opération de sauvetage d’un service public local du logement social et non une opération spéculative de la ville. La Ville offre à la Métropole un outil performant pour développer une politique publique dynamique à l’avenir. Et il y a urgence à agir car laisser se détériorer les finances d’ACTIS et détériorer son action de proximité coutera de plus en plus cher. Le sauvetage doit se faire le plus rapidement possible sur le plan économique. Mais comme il faut prendre du temps avec les salariés et les locataires pour voir qu’elles seront les évolutions à faire pour harmoniser les statuts et les politiques sur le terrain, il faudra conserver pendant le temps nécessaire les deux types d’organisations actuelles à l’intérieur de la SEM.
