{"id":25147,"date":"2025-09-18T22:12:38","date_gmt":"2025-09-18T20:12:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/?p=25147"},"modified":"2025-09-18T22:12:38","modified_gmt":"2025-09-18T20:12:38","slug":"perspectives-2025-letude-economique-et-financiere-sur-le-logement-social","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/2025\/09\/18\/perspectives-2025-letude-economique-et-financiere-sur-le-logement-social\/","title":{"rendered":"Perspectives 2025 : l’\u00e9tude \u00e9conomique et financi\u00e8re sur le logement social"},"content":{"rendered":"
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Accro\u00eetre suffisamment le parc social tout en r\u00e9novant massivement les HLM existants est irr\u00e9aliste, selon l\u2019\u00e9tude de la Banque des Territoires publi\u00e9e le 11 septembre 2025<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Les bailleurs sociaux n’ont pas les capacit\u00e9s financi\u00e8res suffisantes pour produire \u00e0 un rythme \u00e9lev\u00e9 des nouveaux logements sociaux chaque ann\u00e9e et atteindre la neutralit\u00e9 carbone d’ici 2050, assure l\u2019\u00e9tude.<\/p>\n\n\n\n

Il faut remarquer que l\u2019\u00e9tude ne s\u2019interroge pas sur la RLS (r\u00e9duction de loyer de solidarit\u00e9) qui a depuis 2018 asphyxi\u00e9e de nombreux bailleurs, surtout ceux qui ont la majorit\u00e9 de leurs logements en QPV. Sans la RLS la situation serait meilleure. C\u2019est plus d\u2019un milliard d\u2019euros qui manque chaque ann\u00e9e aux bailleurs. La Cour des comptes avait fait une critique forte de cette d\u00e9cision gouvernementale<\/a> <\/p>\n\n\n\n

Le mouvement HLM demande \u00e0 la veille de son congr\u00e8s que le gouvernement suspende la RLS<\/a> qui \u00e9touffe les bailleurs.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

 L\u2019\u00e9tude de la banque des territoires, alerte sur une situation bien r\u00e9elle et un avenir incertain. Raison de plus pour se reposer la question du financement du logement social dans la m\u00e9tropole, il va falloir trouver des solutions au-del\u00e0 des aides de la M\u00e9tro dont les budgets sont de plus en plus contraints, par le recul des financements de l\u2019Etat qui risquent de durer. Il faudra reprendre la r\u00e9flexion sur la mise en place d\u2019une grande SEM regroupant ACTIS et Grenoble Habitat, qui serait l\u2019organisation id\u00e9ale pour trouver des financements p\u00e9rennes. Aujourd\u2019hui en France d\u2019autres OPH choisissent cette solution, pour maintenir un organisme pourvu d\u2019un montant majoritaire de capitaux publics et surtout offre un outil m\u00e9tropolitain facilitateur de la mise en \u0153uvre d\u2019une politique du logement d\u00e9battue et choisie par les acteurs locaux. <\/p>\n\n\n\n

\u00ab L\u2019\u00e9tude Perspectives du logement social <\/strong>est compos\u00e9e de deux parties : la premi\u00e8re pr\u00e9sente le bilan patrimonial et financier des bailleurs sociaux sur les derni\u00e8res ann\u00e9es (jusqu\u2019en 2023) ; la seconde propose une projection \u00e0 40 ans de la situation financi\u00e8re du secteur du logement social. Cette \u00e9dition s\u2019enrichit de la pr\u00e9sentation de trois sc\u00e9narios alternatifs, illustrant la sensibilit\u00e9 de l\u2019\u00e9volution du secteur aux hypoth\u00e8ses initiales consid\u00e9r\u00e9es.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dans un contexte post-inflationniste et de transition \u00e9cologique, ce douzi\u00e8me num\u00e9ro de l\u2019\u00e9tude Perspectives analyse la situation financi\u00e8re r\u00e9cente des bailleurs sociaux et dessine une trajectoire financi\u00e8re coh\u00e9rente \u00e0 un horizon de quarante ans. Entre exigence climatique et obligation sociale, les organismes de logement social doivent \u00e0 la fois r\u00e9nover massivement le parc existant et produire de nouveaux logements.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Le sc\u00e9nario central d\u00e9fini dans cette \u00e9dition indique qu\u2019\u00e0 long terme, malgr\u00e9 des investissements cons\u00e9quents en termes de r\u00e9habilitations des logements, le secteur du logement social ne sera pas en mesure de r\u00e9pondre \u00e0 100 % aux objectifs fix\u00e9s par la Strat\u00e9gie Nationale Bas Carbone (SNBC) \u00e0 horizon 2050 : le pourcentage du parc conforme aux \u00e9tiquettes DPE attendues dans les objectifs SNBC est seulement de 60 % en 2050 et de 80 % en 2060.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En 2023, une situation financi\u00e8re globale des bailleurs sociaux grev\u00e9e par le rel\u00e8vement du taux du livret A<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019ann\u00e9e 2023 a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9e par une poursuite des tensions inflationnistes et un rel\u00e8vement du taux du livret A, dans un contexte g\u00e9n\u00e9ral de hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et d\u2019un march\u00e9 de l\u2019immobilier en berne. Ces \u00e9l\u00e9ments ont fortement affect\u00e9 les organismes de logement social, pour lesquels une grande partie de la dette est index\u00e9e sur le taux du livret A. Ainsi, en 2023, le poids des annuit\u00e9s financi\u00e8res a lourdement pes\u00e9 sur le ratio d\u2019autofinancement locatif <\/strong>du secteur, qui s\u2019\u00e9tablit au niveau historiquement bas de 1,5 % (perdant 4,4 points), avec une charge li\u00e9e au paiement des int\u00e9r\u00eats de la dette en forte hausse<\/strong>. Le contexte immobilier d\u00e9grad\u00e9 et les difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s aux cr\u00e9dits pour les particuliers, qui rendent plus difficiles les possibilit\u00e9s de vente de logements sociaux \u00e0 des personnes physiques, ont en outre grev\u00e9 le ratio d\u2019autofinancement global<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Les bailleurs sociaux ont n\u00e9anmoins continu\u00e9 \u00e0 investir dans la production et la r\u00e9habilitation<\/strong> des logements de leur parc, afin de r\u00e9pondre aux exigences climatiques et environnementales et remplir leur mission de coh\u00e9sion sociale. Le potentiel financier<\/strong> du secteur en ressort en baisse, mais \u00e0 un niveau comparable \u00e0 celui de 2021, \u00e0 1700\u20ac par logement, ce qui reste sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne observ\u00e9e en p\u00e9riode pr\u00e9-Covid (1 420\u20ac en moyenne sur 2017-2019). Cela d\u00e9montre la capacit\u00e9 du secteur \u00e0 absorber les chocs exog\u00e8nes, ainsi que l\u2019efficacit\u00e9 des mesures de soutien financier mises en place d\u00e8s 2022 et qui se sont acc\u00e9l\u00e9r\u00e9es en 2023. Ces mesures auront \u00e9galement permis de limiter l\u2019impact de l\u2019environnement \u00e9conomique n\u00e9gatif sur les comptes des bailleurs sociaux.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Le double d\u00e9fi des bailleurs sociaux\u00a0: concilier r\u00e9habilitation massive des logements et construction neuve\u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le sc\u00e9nario central qui est pr\u00e9sent\u00e9 dans l\u2019\u00e9tude prend en compte le double objectif<\/strong> auquel sont confront\u00e9s les bailleurs sociaux : assurer la production d\u2019un volume soutenu de nouveaux logements sociaux d\u2019au moins 75 000 logements par an afin de r\u00e9pondre \u00e0 leur mission de coh\u00e9sion sociale, et satisfaire aux exigences climatiques et environnementales impos\u00e9es par la l\u00e9gislation en r\u00e9novant massivement le parc actuel. <\/em><\/p>\n\n\n\n

Dans ce contexte et en se basant sur l\u2019estimation approfondie du volume de r\u00e9habilitations \u00e0 r\u00e9aliser par les bailleurs sociaux afin de r\u00e9pondre aux objectifs de la SNBC, les projections effectu\u00e9es montrent que la situation financi\u00e8re des bailleurs sociaux ne permet pas d\u2019assurer \u00e0 la fois un niveau soutenu de production neuve de logements (79 000 logements par an en moyenne sur la p\u00e9riode 2031-2063) et d\u2019atteindre dans le m\u00eame temps la neutralit\u00e9 carbone de l\u2019ensemble du parc social \u00e0 l\u2019horizon 2050, l\u2019objectif n\u2019\u00e9tant atteint qu\u2019\u00e0 60 % en 2050 et \u00e0 80 % \u00e0 horizon 2060, en d\u00e9pit d\u2019investissements cons\u00e9quents en termes de r\u00e9habilitations thermiques et carbones. Les investissements massifs des bailleurs sociaux conduiraient \u00e0 une \u00e9rosion progressive de leurs fonds propres mobilisables pour le financement de nouveaux projets, aboutissant \u00e0 une p\u00e9riode de latence sur la p\u00e9riode 2035-2052, au cours de laquelle le potentiel financier par logement se stabiliserait \u00e0 une valeur plus faible que celle observ\u00e9e ces derni\u00e8res ann\u00e9es. L\u2019arriv\u00e9e \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance au d\u00e9but des ann\u00e9es 2050 d\u2019une grande partie du stock de dette, combin\u00e9e \u00e0 une moindre pression sur le volume de r\u00e9habilitations thermiques \u00e0 effectuer, permettrait n\u00e9anmoins aux organismes de logement social de reconsolider leur situation financi\u00e8re, ce qui se traduirait par un potentiel financier par logement en 2063 proche de la valeur estim\u00e9e en d\u00e9but de p\u00e9riode, \u00e0 1 200\u20ac. <\/em>Trois sc\u00e9narios alternatifs<\/em><\/strong> sont explor\u00e9s en compl\u00e9ment de notre sc\u00e9nario central : le premier privil\u00e9gie la r\u00e9novation au d\u00e9triment de la construction, le deuxi\u00e8me se fixe au contraire l\u2019objectif d\u2019un niveau de production tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 mais au prix d\u2019une renonciation aux efforts de r\u00e9habilitation, et le dernier mise sur une ma\u00eetrise accrue des co\u00fbts de construction. Les r\u00e9sultats de chacun de ces sc\u00e9narios r\u00e9v\u00e8lent le difficile \u00e9quilibre \u00e0 maintenir pour les bailleurs sociaux entre ambition \u00e9nerg\u00e9tique et environnementale, obligation sociale, et contraintes budg\u00e9taires. Ils soulignent \u00e9galement la sensibilit\u00e9 de nos r\u00e9sultats selon les hypoth\u00e8ses initiales retenues. \u00bb<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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