{"id":26649,"date":"2026-09-18T09:20:56","date_gmt":"2026-09-18T07:20:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/?p=26649"},"modified":"2026-09-18T09:20:56","modified_gmt":"2026-09-18T07:20:56","slug":"logement-social-entre-production-et-renovation-un-choix-de-plus-en-plus-complexe-pour-les-bailleurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/2026\/09\/18\/logement-social-entre-production-et-renovation-un-choix-de-plus-en-plus-complexe-pour-les-bailleurs\/","title":{"rendered":"Logement social\u00a0: entre production et r\u00e9novation, un choix \u00a0de plus en plus complexe\u00a0 pour les bailleurs"},"content":{"rendered":"
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\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

La Banque des territoires confirme, dans une \u00e9tude<\/a>, le difficile arbitrage \u00e0 mener pour les bailleurs sociaux entre maintien de l’effort de construction, transformation du parc et soutenabilit\u00e9 financi\u00e8re. Face \u00e0 cette situation, elle explore la piste des logements interm\u00e9diaires pour reconstituer leurs marges de man\u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n

Dans sa derni\u00e8re \u00e9tude sur les \u00ab Perspectives du logement social \u00bb publi\u00e9e le 11 septembre 2026, la Banque des territoires d\u00e9veloppe plusieurs sc\u00e9narios que pourraient mettre en \u0153uvre les bailleurs sociaux dans les quarante prochaines ann\u00e9es pour tenter de r\u00e9soudre une \u00e9quation particuli\u00e8rement d\u00e9licate. Et cela, \u00e0 deux semaines du congr\u00e8s de l\u2019Union sociale pour l\u2019habitat (USH) qui doit se tenir \u00e0 Bordeaux \u00e0 partir du 22 septembre.<\/p>\n\n\n\n

Dans ce travail, la banque examine \u00e0 la fois la situation financi\u00e8re des bailleurs sociaux, les besoins de r\u00e9habilitation \u00e9nerg\u00e9tique du parc social existant et les conditions n\u00e9cessaires pour financer ces transformations dans la dur\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n

D\u00e9fi\u00a0\u00ab consid\u00e9rable \u00bb\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 ses 5,4 millions de logements r\u00e9partis sur l’ensemble du territoire, le parc social est satur\u00e9 et n\u2019arrive plus \u00e0 loger les Fran\u00e7ais qui pourraient en b\u00e9n\u00e9ficier. Avec pr\u00e8s de 2,9 millions de personnes qui sont toujours en attente d\u2019un HLM, le nombre de demandeurs a atteint un niveau record qui ne cesse de grimper d\u2019ann\u00e9e en ann\u00e9e. Or, dans un contexte de crise persistante du logement en France, le secteur doit \u00e0 la fois se caler sur l’ambition gouvernementale de 500 000 nouveaux logements sociaux d\u2019ici 2030 et poursuivre les objectifs de r\u00e9novation d’un parc vieillissant.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

L\u2019\u00e9quivalent de 12 % de ce dernier doit ainsi \u00eatre r\u00e9habilit\u00e9 d’ici 2034 pour \u00e9viter les interdictions de location li\u00e9es aux logements class\u00e9s E, F ou G. Et si cette part s’est r\u00e9duite depuis le d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e gr\u00e2ce \u00e0 la mise en place de nouvelles r\u00e8gles du DPE favorisant certains logements chauff\u00e9s \u00e0 l’\u00e9lectricit\u00e9 (elles devraient d\u2019ailleurs encore \u00e9voluer en 2027), ces r\u00e9novations se r\u00e9v\u00e8lent de plus en plus indispensables au regard des niveaux de chaleurs exceptionnelles qu\u2019ont subi les Fran\u00e7ais dans leurs logements durant tout l\u2019\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

En parall\u00e8le, pr\u00e8s de 80 % du parc social doit aussi encore \u00eatre r\u00e9habilit\u00e9 d\u2019ici 2050 pour atteindre la neutralit\u00e9 carbone. Or, \u00e0 ce jour, seuls \u00ab 20 % des logements sociaux sont align\u00e9s avec les objectifs \u00bb  de la Strat\u00e9gie nationale bas-carbone (SNBC). Le d\u00e9fi reste donc \u00ab consid\u00e9rable \u00bb, estime la Banque des territoires, en rappelant que \u00ab les bailleurs sociaux jouent, par leur niveau d’investissement, un r\u00f4le d\u00e9terminant dans le soutien \u00e0 l’\u00e9conomie immobili\u00e8re \u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Une d\u00e9pendance \u00e0 la vente de logements<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Au coeur des enjeux de logement et de transition \u00e9cologique, le parc social doit toutefois composer avec un mod\u00e8le \u00e9conomique sous forte tension. Le secteur a, en effet, vu son autofinancement locatif se d\u00e9grader (pass\u00e9 de 10 % des loyers dus en 2020 \u00e0 seulement 3,5 % en 2024), malgr\u00e9 une situation globale plut\u00f4t satisfaisante.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Entre 2020 et 2024, les organismes HLM ont d\u00fb composer avec une situation \u00e9conomique plus difficile. La hausse de l’inflation en 2022 et 2023, ainsi que celle du taux du Livret A, ont entra\u00een\u00e9 une augmentation des co\u00fbts d’exploitation et des charges de financement \u00bb, rappelle la Banque des territoires. Ce qui a plomb\u00e9 l’activit\u00e9 locative, alors que les loyers demeurent la principale source de revenus des bailleurs sociaux.<\/p>\n\n\n\n

Pourtant, l’autofinancement global du secteur est tout de m\u00eame rest\u00e9 \u00ab confortable \u00bb, \u00e0 hauteur de 15,3 % en 2024. Alors pourquoi s\u2019inqui\u00e9ter ? Les auteurs de l\u2019\u00e9tude pointent en fait une fragilit\u00e9 qui r\u00e9clame une certaine \u00ab vigilance \u00bb : \u00ab Cette r\u00e9sistance [de l\u2019autofinancement] repose en partie sur les produits non locatifs, en particulier les ventes de logements et la progression des produits financiers \u00bb. R\u00e9sultat, \u00ab le mod\u00e8le \u00e9conomique du logement social d\u00e9pend davantage des ventes HLM pour reconstituer ses fonds propres, exposant davantage le secteur aux variations du march\u00e9 immobilier \u00bb, expliquent-ils.<\/p>\n\n\n\n

Des arbitrages\u00a0\u00ab complexes \u00bb\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alors comment maintenir simultan\u00e9ment un niveau de production de logements suffisant tout en acc\u00e9l\u00e9rant la r\u00e9novation du parc social et en pr\u00e9servant la capacit\u00e9 d’investissement des bailleurs sociaux ? Pour tenter d\u2019\u00ab \u00e9clairer les prises de d\u00e9cision \u00bb  des acteurs du secteur, la Banque des territoires \u00e0 mod\u00e9liser quatre trajectoires possibles sur les quarante prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Mais une conclusion s\u2019impose d\u00e9j\u00e0 : \u00ab \u00c0 politique publique constante, les bailleurs sociaux devront proc\u00e9der \u00e0 des arbitrages de plus en plus complexes entre production et r\u00e9novation, mais \u00e9galement d\u00e9finir des strat\u00e9gies optimales de gestion patrimoniale afin de rendre leur parc plus r\u00e9silient, tant sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique que climatique. \u00bb  Parmi les projections r\u00e9alis\u00e9es jusqu’en 2064, les auteurs pr\u00e9sentent un \u00ab sc\u00e9nario central \u00bb  de r\u00e9f\u00e9rence. Sur cette base, ils estiment que la disparition des logements class\u00e9s E, F et G d’ici 2034 appara\u00eet \u00ab atteignable \u00bb. En revanche, les objectifs complets de la SNBC ne pourraient \u00eatre atteints en 2050, mais uniquement \u00e0 l’horizon 2064. <\/p>\n\n\n\n

Les auteurs de l\u2019\u00e9tude soulignent, toutefois, que \u00ab les cons\u00e9quences du choc inflationniste r\u00e9cent et l\u2019ampleur des investissements \u00e0 engager pour assurer la transformation du parc limitent fortement les capacit\u00e9s de d\u00e9veloppement du parc social \u00bb  \u00e0 court terme. Dans le cadre d\u2019un sc\u00e9nario alternatif, ils estiment qu\u2019une augmentation de la production de logements sociaux, \u00e0 hauteur de 500 000 unit\u00e9s d\u2019ici 2030, conduirait \u00e0 \u00ab une plus forte d\u00e9gradation de la situation financi\u00e8re des bailleurs sociaux \u00bb. Dans ce contexte, ils seraient contraints de reporter de 2034 \u00e0 2039 une partie des r\u00e9habilitations sur les \u00ab passoires thermiques \u00bb  (logements avec un DPE class\u00e9 E, F ou G). Toutefois, dans ce cas pr\u00e9cis, les objectifs de r\u00e9habilitation seraient maintenus \u00e0 terme en 2050. <\/p>\n\n\n\n

La piste des logements interm\u00e9diaires<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Comment r\u00e9soudre ce probl\u00e8me ? Face \u00e0 ces contraintes, les auteurs de l\u2019\u00e9tude explorent la piste des logements locatifs interm\u00e9diaire (LLI). \u00c0 moyen terme, leurs projections montrent que \u00ab la production puis la cession progressive d\u2019une partie des logements interm\u00e9diaires apparaissent comme un levier de reconstitution des marges financi\u00e8res \u00bb  qui permettrait de financer la production sociale. A long terme, l\u2019absence de logement interm\u00e9diaire pourrait, \u00e0 l\u2019inverse, \u00ab r\u00e9duire les capacit\u00e9s d\u2019investissement et de d\u00e9veloppement du parc social \u00bb, pr\u00e9viennent-ils. <\/p>\n\n\n\n

\u00ab La strat\u00e9gie consistant \u00e0 s\u2019appuyer sur le logement interm\u00e9diaire pour reconstituer des marges financi\u00e8res d\u00e9pend cependant de la capacit\u00e9 du secteur \u00e0 vendre ces logements \u00e0 un prix satisfaisant \u00bb, explique la banque en pointant \u00e9galement \u00ab le r\u00f4le d\u00e9terminant des co\u00fbts de construction \u00bb  qui, selon qu\u2019ils progresseront fortement ou pas, pourraient limiter la production future de logements.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Dans les d\u00e9cennies \u00e0 venir, la capacit\u00e9 des bailleurs sociaux \u00e0 concilier r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique du parc, adaptation aux enjeux \u00e9cologiques, d\u00e9veloppement de l’offre nouvelle et maintien de leur \u00e9quilibre \u00e9conomique d\u00e9pendra principalement du niveau d’indexation des loyers sur l’IRL [l’indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers], des modalit\u00e9s de vente et du volume effectif des produits de cession, de l’\u00e9volution des co\u00fbts de construction et du co\u00fbt du financement, ainsi que de leur capacit\u00e9 \u00e0 mobiliser de nouvelles sources de cr\u00e9ation de valeur \u00e0 long terme, notamment \u00e0 travers le logement interm\u00e9diaire \u00bb, concluent les auteurs de l\u2019\u00e9tude.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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