{"id":6375,"date":"2012-11-24T13:30:15","date_gmt":"2012-11-24T11:30:15","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/?p=6375"},"modified":"2012-11-24T13:49:06","modified_gmt":"2012-11-24T11:49:06","slug":"que-faire-pour-construire-des-logements-moins-chers-a-grenoble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/2012\/11\/24\/que-faire-pour-construire-des-logements-moins-chers-a-grenoble\/","title":{"rendered":"Que faire pour construire des logements moins chers \u00e0 Grenoble?"},"content":{"rendered":"<p>Depuis des ann\u00e9es l\u2019ADES milite pour que des outils publics soient mis en place afin de lutter contre la d\u00e9rive des prix des logements \u00e0 Grenoble, renforc\u00e9e par la politique pilot\u00e9e par l\u2019adjoint \u00e0 l\u2019immobilier, soutenu par toute la majorit\u00e9 municipale.<\/p>\n<p>Au conseil municipal du 19 novembre, l\u2019adjointe au logement a pr\u00e9sent\u00e9 une d\u00e9lib\u00e9ration portant sur une charte entre la Ville et la F\u00e9d\u00e9ration des Promoteurs Immobiliers des Alpes (FPIA) dont l\u2019 objectif est de faire baisser les prix de certains logements neufs. La d\u00e9marche est int\u00e9ressante mais ne va malheureusement pas r\u00e9soudre le probl\u00e8me pos\u00e9, \u00e0 savoir\u00a0: l\u2019impossibilit\u00e9 pour un nombre important de m\u00e9nages grenoblois de pouvoir acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 ou de trouver des logements en location \u00e0 des prix abordables.<\/p>\n<p><!--more-->Cet accord ne concerne que 20% des logements des Z.A.C. (Zone d\u2019Am\u00e9nagement Concert\u00e9e)\u00a0: les promoteurs ont refus\u00e9 de s\u2019engager dans ce que on appelle le \u00ab\u00a0diffus\u00a0\u00bb (les op\u00e9rations \u201cpriv\u00e9es\u201d avec peu de logements)\u2026 sans doute parce qu\u2019ils ne pouvaient esp\u00e9rer dans ce cadre-l\u00e0 aucune compensation sur la charge fonci\u00e8re, la Ville n\u2019\u00e9tant pas propri\u00e9taire des terrains (cf. plus bas)\u00a0! Ce qui donnerait le sch\u00e9ma de r\u00e9partition type suivant sur toutes les ZAC\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>30% de logement locatif social<\/li>\n<li>10% d\u2019accession sociale<\/li>\n<li>20% d\u2019accession \u00e0 prix abordable encadr\u00e9 par la Ville (r\u00e9alis\u00e9e par les promoteurs)<\/li>\n<li>40% d\u2019accession libre (r\u00e9alis\u00e9e par les promoteurs)<\/li>\n<\/ul>\n<p>La charte indique\u00a0:<\/p>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">\u00ab\u00a0Pour permettre aux classes moyennes d&rsquo;acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, il est convenu de d\u00e9terminer un prix plafond de vente des logements \u00ab abordables \u00bb, et le prix plafond de vente du foncier correspondant :<\/p>\n<ul>\n<li>Compte tenu des \u00e9tudes r\u00e9alis\u00e9es sur la capacit\u00e9 d&rsquo;achat des m\u00e9nages par la Ville de Grenoble, le prix de vente moyen des logements abordables est fix\u00e9 \u00e0 2800 \u20ac\/m\u00b2 de surface habitable (TTC 19,6%) hors garage. Ce prix moyen, qui peut varier \u00e0 la baisse suivant les secteurs de la ville, est un maximum.<\/li>\n<li>Compte-tenu de ce prix de vente plafonn\u00e9, le montant de la charge fonci\u00e8re correspondant \u00e0 ces logements abordables fera l\u2019objet d\u2019une d\u00e9cote\u2026<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">Les logements \u00ab abordables \u00bb seront vendus \u00e0 des propri\u00e9taires occupants, \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale, primo-acc\u00e9dants au sens du pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro (PTZ), et dont les ressources sont inf\u00e9rieures au plafond du PLS accession.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 30px;\">Les promoteurs introduiront dans les contrats de r\u00e9servation de ces logements \u00e0 prix \u00ab abordables \u00bb des clauses anti sp\u00e9culatives d&rsquo;une dur\u00e9e de 9 ans et veilleront \u00e0 ce qu&rsquo;elles soient reprises dans les actes notari\u00e9s.<\/p>\n<p>Outre le fait que la Charte ne fixe absolument pas son montant ou sa fourchette, la d\u00e9cote offerte par cette charte sur le foncier est absolument inacceptable. La commune n\u2019a pas \u00e0 vendre son patrimoine \u00e0 prix cass\u00e9 \u00e0 des promoteurs priv\u00e9s. En fait, donner cette compensation aux promoteurs, c\u2019est leur permettre de conserver une tr\u00e8s confortable marge.<\/p>\n<p>Il faut bien mesurer quels sont les revenus des grenoblois quand on veut savoir \u00e0 qui s\u2019adresse des logements \u00e0 2800 \u20ac\/m2. Il faudra ajouter \u00e0 cela le co\u00fbt du garage en propri\u00e9t\u00e9 ou lou\u00e9 et tous les frais inh\u00e9rents sans parler des imp\u00f4ts locaux et des charges : 75 % environ des m\u00e9nages grenoblois sont en dessous du plafond PLS ( pr\u00eat locatif social) accession (voir les chiffres INSEE sur les revenus des Grenoblois). Pour acheter un logement de taille moyenne sur la base de 2800 \u20ac\/m2 TTC, avec un pr\u00eat sur 25 ans \u00e0 4,4%, et un apport de 30\u00a0000 \u20ac, un m\u00e9nage au maximum du plafond devra consacrer le maximum possible (30%) de ses revenus au remboursement de l\u2019emprunt.<\/p>\n<p>Quels sont les prix r\u00e9els de construction \u00e0 Grenoble (hors charge fonci\u00e8re)\u00a0? Les bailleurs sociaux sont capables de construire des logements de qualit\u00e9 entre 1500 \u00e0 2000 \u20ac\/m2 hors charge fonci\u00e8re. Quand les prix de vente du neuf par les promoteurs priv\u00e9s atteignent 3800 \u20ac voire 4500 \u20ac, ceci donne la mesure des marges.<\/p>\n<p>Si on veut vraiment ralentir la sp\u00e9culation immobili\u00e8re, il faut agir \u00e0 deux niveaux\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Avoir une politique de pr\u00e9emption des terrains dynamique, qui permettrait de mettre un frein \u00e0 l\u2019augmentation du prix des terrains. La dette engendr\u00e9e par ces achats est une \u00ab\u00a0bonne dette\u00a0\u00bb puisqu\u2019une fois le terrain revendu, celui-ci n\u2019aura cout\u00e9 \u00e0 la municipalit\u00e9 que le prix de son portage financier. Actuellement, alors que la Ville a la possibilit\u00e9 de pr\u00e9empter l\u2019ensemble des ventes de la Commune, elle ne fait rien\u2026<\/li>\n<li>Cr\u00e9er un outil public de construction de logements de qualit\u00e9 dont le co\u00fbt de sortie total serait soit inf\u00e9rieur (1500 \u20ac + charges fonci\u00e8res + taxes diverses = 1900-2000 \u20ac\/m2) ou au pire \u00e9gal au prix des logements anciens (en moyenne 2400 \u20ac\/m2), ce qui obligera les propri\u00e9taires dans l\u2019ancien \u00e0 baisser leurs prix. Cela s\u2019adressera \u00e0 une grande partie des Grenoblois qui pourront faire le choix ou de la location ou de l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et donc p\u00e8sera aussi sur les prix \u00e0 la location.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La proposition de la majorit\u00e9 municipale, part d\u2019un bon sentiment mais elle n\u2019est pas \u00e0 la hauteur des enjeux r\u00e9els face \u00e0 la crise du logement \u00e0 Grenoble. Actuellement, la majorit\u00e9 des logements neufs ne sont accessibles qu\u2019aux hauts revenus, ce qui ne permet pas de freiner la hausse excessive des prix de l\u2019immobilier, ni la p\u00e9riurbanisation tant l\u2019\u00e9cart des prix des logements est important entre la ville centre et l\u2019ext\u00e9rieur de l\u2019agglom\u00e9ration. De ce point de vue les pr\u00e9conisations du SCOT sont en retard d\u2019une guerre. Ce n\u2019est pas le nombre de logements \u00e0 construire qu\u2019il faut fixer \u00e0 Grenoble, mais le nombre de logements sociaux, le nombre de logements en accession sociale et le nombre de logements \u00e0 des prix abordables (inf\u00e9rieurs ou \u00e9gaux aux prix de l\u2019ancien). Sinon, la ville pour les riches continuera de se d\u00e9velopper\u2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Depuis des ann\u00e9es l\u2019ADES milite pour que des outils publics soient mis en place afin de lutter contre la d\u00e9rive des prix des logements \u00e0 Grenoble, renforc\u00e9e par la politique pilot\u00e9e par l\u2019adjoint \u00e0 l\u2019immobilier, soutenu par toute la majorit\u00e9 municipale. 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