{"id":6722,"date":"2013-02-15T22:19:29","date_gmt":"2013-02-15T20:19:29","guid":{"rendered":"http:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/?p=6722"},"modified":"2013-02-15T22:30:13","modified_gmt":"2013-02-15T20:30:13","slug":"les-illusions-dans-la-politique-durbanisme-a-grenoble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ades-grenoble.org\/wordpress\/2013\/02\/15\/les-illusions-dans-la-politique-durbanisme-a-grenoble\/","title":{"rendered":"Les illusions dans la politique d\u2019urbanisme \u00e0 Grenoble"},"content":{"rendered":"

En paroles, tout le monde semble d\u2019accord pour une politique d\u2019urbanisme et de construction de logements qui vise seulement \u00e0 maintenir la population \u00e0 Grenoble et non pas \u00e0 l\u2019augmenter. Par contre les divergences profondes apparaissent dans la mise en place pratique d\u2019une politique qui assurerait ce maintien.<\/p>\n

A ce sujet, la majorit\u00e9 municipale, le maire et l\u2019adjoint \u00e0 l\u2019immobilier en t\u00eate sont rest\u00e9s sur des analyses qui datent et s\u2019av\u00e8rent maintenant erron\u00e9es. Voici le d\u00e9but d\u2019un dossier qui sera d\u00e9velopp\u00e9 dans les mois \u00e0 venir.<\/p>\n

Le PLU de Grenoble vot\u00e9 en 2005, a \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9 durant les ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. A l\u2019\u00e9poque, les donn\u00e9es des recensements indiquaient une forte \u00e9volution dans l\u2019occupation des logements.<\/p>\n

Durant la p\u00e9riode 1975-1990 le nombre de logements (r\u00e9sidences principales) \u00e0 Grenoble est rest\u00e9 \u00e0 peu pr\u00e8s constant (environ 65\u00a0000) et la population de la ville a diminu\u00e9 fortement de 166\u00a0000 \u00e0 150\u00a0000 habitants. A partir de 1990 le nombre de logements a fortement augment\u00e9 de 65\u00a0000 \u00e0 80\u00a0000 environ en 2008, permettant un nouvelle hausse de la population jusqu\u2019\u00e0 157\u00a0000. Voir le graphique ci-dessous\u00a0:<\/p>\n

\"1960-2010PopMenagesGrenoble\"<\/p>\n

En 1975 on comptait en moyenne 2,6 habitants par logement, ce chiffre a d\u00e9cru r\u00e9guli\u00e8rement jusqu\u2019\u00e0 atteindre 2 en 1999, il est en train de se stabiliser. Cette forte \u00e9volution est caus\u00e9e par des ph\u00e9nom\u00e8nes de d\u00e9cohabitation, des s\u00e9parations, de vieillissement\u2026 Ces \u00e9volutions soci\u00e9tales entra\u00eenant une diminution importante de la population pour un nombre de logements identiques, il fallait donc construire assez de logements pour enrayer cette \u00e9volution.<\/p>\n

C\u2019est principalement sur ces donn\u00e9es et analyses qu\u2019ont \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9s les chiffres de construction de logements n\u00e9cessaires \u00e0 Grenoble pour maintenir la population. Le PLH (Plan Local de l\u2019Habitat) et le SCOT (Sch\u00e9ma de Coh\u00e9rence Territoriale) ont emprunt\u00e9 le m\u00eame chemin, sans s\u2019appuyer sur une analyse approfondie des ph\u00e9nom\u00e8nes de p\u00e9riurbanisation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n

Une donn\u00e9e importante n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 prise en compte lors de l\u2019\u00e9laboration du PLU de 2005, il s\u2019agit du d\u00e9rapage violent du prix de l\u2019immobilier.<\/p>\n

Il avait \u00e9t\u00e9 tout de m\u00eame act\u00e9 un co\u00fbt d\u2019acc\u00e8s au logement en progression sur l\u2019agglom\u00e9ration avec des variations sensibles suivant les quartiers. Par exemple dans un quartier en mutation comme Berriat l\u2019\u00e9volution \u00e9tait plus forte passant de 1128 \u20ac\/m\u00b2 en 2000 1600 \u20ac\/m\u00b2 en 2003 soit + 41,8 %. Les prix de l\u2019immobilier avaient atteint un niveau d\u2019\u00e9quilibre (de plus ou moins 10%) durant pr\u00e8s de 40 ans par rapport aux revenus des m\u00e9nages, avant de s\u2019envoler \u00e0 partir de 2002.<\/p>\n

Mais parall\u00e8lement \u00e0 l\u2019envol\u00e9e de l\u2019immobilier, il y a la cassure sociale fran\u00e7aise de la croissance des revenus des m\u00e9nages. Entre 2000 et 2010, le niveau de vie moyen annuel des 10 % les plus pauvres a progress\u00e9 de 5,3 % soit 400 euros, une fois l\u2019inflation d\u00e9duite. Le niveau de vie moyen des 10 % les plus riches a augment\u00e9 de 18,9 % soit 8 950 euros (source Observatoire des in\u00e9galit\u00e9s)<\/a>.<\/p>\n

Cette hausse de l\u2019in\u00e9galit\u00e9 de la croissance des revenus s\u2019est traduite par un renforcement des in\u00e9galit\u00e9s d\u2019acc\u00e8s au logement selon les m\u00e9nages.<\/p>\n

Voir le graphique montrant la liaison des prix des logements en France par rapport aux revenus des m\u00e9nages (Source CGEDD d\u2019apr\u00e8s l\u2019INSEE).<\/p>\n

\"LogementsRevenusFrance\"<\/p>\n

On retrouve la m\u00eame \u00e9volution des prix dans l\u2019agglom\u00e9ration\u00a0: voici deux graphiques issus des \u00ab\u00a0Cahier de l’Observatoire de l’habitat 2010-2011. Suivi des march\u00e9s immobiliers (ao\u00fbt 2012)\u00a0\u00bb.<\/p>\n

\"2000-2011EvolPrixm2\" \"2000-2011EvolPrixm2Revente\"<\/p>\n

Jusqu\u2019en 2000, le prix des logements \u00e9voluait \u00e0 peu pr\u00e8s comme le revenu des m\u00e9nages, ensuite il va augmenter rapidement \u00e0 partir de 2002-2003 et va plus que doubler en 5 ans\u00a0 dans l\u2019ensemble de la M\u00e9tro.<\/p>\n

De m\u00eame les loyers ont d\u00e9rap\u00e9 dans l\u2019agglom\u00e9ration depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es 2000.<\/p>\n

Le graphique d\u00e9crit l\u2019\u00e9volution des loyers dans l\u2019agglom\u00e9ration grenobloise (donn\u00e9es issues de l\u2019observatoire de l\u2019habitat de la M\u00e9tro). Prix du loyer moyen et prix du loyer moyen apr\u00e8s un changement de locataire.<\/p>\n

\"2000-2012EvolPrixLoyersGrenoble\"<\/p>\n

Localement, la politique de soutien de la Ville de Grenoble et de la M\u00e9tro aux secteurs \u00e9conomiques des polarit\u00e9s technologiques internationales (Grands groupes, ST\u2026) a renforc\u00e9 la pression des revenus \u00ab\u00a0internationaux\u00a0\u00bb qui ont conduit \u00e0 faire une pression plus forte sur l\u2019accessibilit\u00e9 au logement de Grenoble, de l\u2019agglom\u00e9ration et au foncier de la Vall\u00e9e du Gr\u00e9sivaudan en particulier.<\/p>\n

Nationalement comme localement, l\u2019immobilier comme le foncier sont devenus une rente (compl\u00e9mentaire aux revenus) b\u00e9n\u00e9ficiant soit aux propri\u00e9taires soit aux cat\u00e9gories sociales les plus ais\u00e9es.<\/p>\n

L\u2019Allemagne par exemple n\u2019a pas suivi ce mod\u00e8le r\u00e9gressif et s\u00e9gr\u00e9gatif du pouvoir d\u2019achat et le prix du logement est rest\u00e9 coh\u00e9rent avec la croissance des revenus.<\/p>\n

On peut noter que le d\u00e9but du d\u00e9rapage vers 2002 est exactement la p\u00e9riode o\u00f9 l\u2019Etat a commenc\u00e9 \u00e0 soutenir fiscalement l\u2019activit\u00e9 de l\u2019immobilier (loi P\u00e9rissol). Il n\u2019\u00e9tait pas \u00e9vident au moment de la pr\u00e9paration du PLU de Grenoble que cette \u00e9volution des prix s\u2019inscrive dans la dur\u00e9e, il pouvait s\u2019agir d\u2019une oscillation conjoncturelle comme il y en avait eu auparavant. Le d\u00e9ficit de soutien public \u00e0 cette \u00e9poque de l\u2019Etat et de l\u2019agglom\u00e9ration a pes\u00e9 sur l\u2019\u00e9volution des prix de l\u2019immobilier.<\/p>\n

Comme l\u2019analyse l\u2019observatoire de l\u2019habitat de la M\u00e9tro, le march\u00e9 immobilier est tir\u00e9 vers le haut par les m\u00e9nages \u00ab les plus ais\u00e9s\u00a0\u00bb. Un article du Monde du 30 octobre 2011 expliquait que \u00ab\u00a0La densification des centres-villes fait doubler le co\u00fbt du m\u00e8tre carr\u00e9 construit\u00a0\u00bb et pr\u00e9cisait : \u00ab\u00a0\u00ab Les \u00e9lus sont dans une impasse car, s’ils densifient leurs centres-villes, ils produisent pour les riches. Les classes moyennes et modestes, si elles n’obtiennent pas un logement social, n’ont alors pas d’autre choix que de s’installer plus loin, pour y trouver un terrain bon march\u00e9 et des co\u00fbts de construction supportables \u00bb, expliquait Jean-Charles Castel, du Centre d’\u00e9tudes sur les r\u00e9seaux, les transports et l’urbanisme (Certu). \u00ab Si vous doublez le nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s constructibles sur un terrain, vous quadruplez son prix \u00bb, r\u00e9sumait-il.\u00a0\u00bb<\/p>\n

De nombreuses \u00e9tudes montrent que ce n\u2019est pas la raret\u00e9 de l\u2019offre qui fait le prix du logement mais la demande d\u2019acheteurs capables de payer un prix \u00e9lev\u00e9 et qui s\u2019accaparent la rente immobili\u00e8re.<\/p>\n

Nous l\u2019avons d\u00e9j\u00e0 souvent soulign\u00e9, la politique de l\u2019urbanisme et du logement \u00e0 Grenoble favorise les riches et n\u2019emp\u00eache pas le d\u00e9part de nombreux m\u00e9nages chass\u00e9s par les prix en accession ou en location. Et ceci est amplifi\u00e9 par la vitesse \u00e0 laquelle les op\u00e9rations se succ\u00e8dent.<\/p>\n

Les chiffres des recensements successifs de l\u2019INSEE montrent que la population de Grenoble est stabilis\u00e9e malgr\u00e9 la forte augmentation du nombre de logements. Parall\u00e8lement \u00e0 cela le nombre de logements vacants est en hausse dans l\u2019agglom\u00e9ration et plus particuli\u00e8rement \u00e0 Grenoble. La densification \u00e0 outrance ne r\u00e9sout pas le probl\u00e8me de la p\u00e9riurbanisation, au contraire elle l\u2019aggrave. La politique men\u00e9e actuellement est fond\u00e9e sur des illusions qu\u2019il faut analyser pour les combattre. Et sur un manque de coh\u00e9rence urbaine \u00e0 l\u2019\u00e9chelle de l\u2019agglom\u00e9ration.<\/p>\n

Ces illusions sont bien d\u00e9crites dans un ouvrage r\u00e9cent\u00a0chez Scrineo : \u00ab\u00a0Grand Paris Sortir des illusions, approfondir les ambitions\u00a0\u00bb. De Jean-Pierre Orfeuil et Marc Wiel. M\u00eame si ce livre critique le projet du Grand Paris, les illusions d\u00e9crites s\u2019appliquent aussi ailleurs et notamment dans l\u2019agglom\u00e9ration grenobloise.<\/p>\n

Page 193\u00a0: \u00ab\u00a0Sortir des illusions qui nous abusent\u2026 et pour cela d\u2019abord les comprendre. Le fondement des illusions commun\u00e9ment partag\u00e9es sur la r\u00e9alit\u00e9 des moyens d\u2019organiser le d\u00e9veloppement urbain r\u00e9side dans la sous-estimation du r\u00f4le central jou\u00e9 par le march\u00e9 foncier et immobilier\u2026\u00a0\u00bb<\/p>\n

Les auteurs, sp\u00e9cialistes des transports et de l\u2019urbanisme examinent successivement les illusions li\u00e9es \u00e0 la mobilit\u00e9, les illusions li\u00e9es \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement, celles li\u00e9es au d\u00e9veloppement \u00e9conomique et enfin \u00e0 l\u2019environnement.<\/p>\n

Ils pr\u00e9cisent que \u00ab\u00a0ces illusions ne sont pas toujours des erreurs en elles-m\u00eames, mais le deviennent souvent du fait de leur g\u00e9n\u00e9ralisation hors du contexte o\u00f9 certaines sont pertinentes. Elles bloquent la possibilit\u00e9 de renouveler nos approches urbanistiques\u00a0\u00bb.<\/p>\n

En ce qui concerne les illusions dans le domaine du logement et celles\u00a0li\u00e9es \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement, ils critiquent :<\/p>\n