Nous poursuivons nos réflexions sur la politique du logement et de l’urbanisme à Grenoble et dans l’agglomération. Nous avons démontré que l’accélération de la densification produisait l’effet inverse de celui escompté. Au lieu de diminuer la périurbanisation, elle l’amplifie à cause du prix des logements en accession ou en location à Grenoble et dans l’agglomération. Pourtant il serait possible de construire moins cher avec la même qualité s’il y avait une véritable volonté politique. Car plutôt que de construire au rythme actuel, mieux vaudrait s’attaquer à la vacance des logements devenue très importante, notamment à Grenoble, et s’intéresser de près aux évolutions possibles dans l’existant.
La lettre n° 15 de l’Observatoire de l’habitat de la Métro (février 2013) apporte des informations récentes sur les prix des logements.
« Les prix demeurent élevés : les logements neufs se sont vendus 3 500 €/m² en moyenne en 2011. La quasi-totalité des biens se vend désormais à plus de 3250 €/m², alors que l’offre à moins de 2 500 €/m² recouvrait presque l’ensemble du marché avant 2005. »
« La production de logements sur ces trois années renforce le poids de la ville centre (55% des livraisons sur Grenoble, alors que le PLH n’en prévoit que 39%). »
Les bailleurs sociaux, en étant maître d’ouvrage sortaient les logements à un coût total moyen de 1590 €/m2 de surface utile en 2004 et aujourd’hui de 2 050 € TTC/m², ce qui est stable depuis 2008. Un prix qui se décompose comme suit : 1455 €/m2 de travaux, 350 €/m2 de charge foncière et 245 €/m2 de prestations intellectuelles (honoraires, assurances, frais divers…).
Dans les ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) le foncier est un peu moins cher (en moyenne 300 €/m2, contre 365 ailleurs). A Grenoble la charge foncière pour les logements sociaux est plus faible, environ 200 €/m2.
Ces logements sociaux sont de qualité comparable à celles des promotions privées.
Pour les logements sociaux construits dans les opérations privés en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), le coût moyen est plus élevé, et a continué à augmenter régulièrement ces dernières années : il s’élevait à 2 120 € TTC/m² en 2010 mais a atteint 2 220 € TTC/m² SU en 2012.
A noter que les opérations en acquisition-amélioration réalisées par les bailleurs sociaux sont assez peu chères : 2 000 € TTC/m² en moyenne depuis 2009 dont 1 200 € pour le seul achat du logement (ce qui est particulièrement bas par rapport au prix moyen du marché immobilier), et environ 650 € de travaux. Ce qui marque l’intérêt à s’occuper de l’existant.
Ces données démontrent que des opérateurs publics pourraient construire des logements neufs (non sociaux) beaucoup moins chers qu’actuellement et ainsi combattre la bulle immobilière, notamment pour la location des ménages qui dépasseraient un peu les seuils des logements sociaux.
La politique actuelle de la majorité municipale qui laisse dériver les prix est en train de changer la sociologie de la ville et de chasser de nombreux habitants vers le périurbain, il est urgent d’en changer.
Mots-clefs : logement
