Les illusions de la politique du logement et d’urbanisme à Grenoble / 2

Publié le 16 mars 2013

Schneider3La politique d’urbanisme menée depuis 2008 à Grenoble a pour conséquence la fuite accélérée d’habitants vers le périurbain à cause des prix pratiqués en accession ou en location dans le parc privé. C’est une ville pour les riches qui se met en place (voir l’article précédent). Nous poursuivons cette analyse par l’étude de l’explosion du nombre de logements vacants à Grenoble ces dernières années.

L’Observatoire de l’habitat à la Métro produit régulièrement des cahiers sur différents aspects de la politique du logement. Celui d’octobre 2012 fait le point sur le suivi du parc existant en consacrant une place importante à la vacance dans les différents segments du parc de logements.

L’observatoire utilise différentes sources, principalement les données appelées FILOCOM de la Direction Générale des Finances Publiques, les dernières disponibles datent du 1er janvier 2010.

« FILOCOM est un fichier qui croise des données issues du fichier de la taxe d’habitation, du fichier foncier des propriétés bâties, du fichier des propriétaires et du fichier de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Il permet ainsi d’avoir des éléments sur les logements et leurs occupants. »

Un logement vacant est un logement libre, que personne n’occupe. L’Observatoire classe la vacance en deux grandes catégories : la vacance frictionnelle et la vacance structurelle :

  • La vacance frictionnelle correspond au temps nécessaire entre deux occupations de logement par la relocation ou la vente; elle est incompressible (de l’ordre de 2 à 3% du parc). C’est pourquoi elle est définie comme « normale ».
  • La vacance structurelle se caractérise par une période d’inoccupation plus longue. Elle concerne soit des logements mis sur le marché mais inadaptés à la demande (insalubrité, obsolescence, quartier stigmatisé, zone dévalorisée), soit des logements qui ne sont plus proposés sur le marché (en cours de rénovation, succession, désintérêt du propriétaire à le mettre en vente ou en location).

« Au niveau national, les données de l’observatoire CLAMEUR montre que la vacance a beaucoup progressée sur la période 2008-2010 (+11,7%), portant le volume de logements vacants à un niveau jamais atteint depuis 1998, date de mise en place du fichier. »

Dans l’agglomération on assiste à un phénomène analogue avec une très forte augmentation (+ 25%) de la vacance entre 2007 et 2010. Au 1er janvier 2010, la part des logements vacants par rapport au nombre total de résidences principales du territoire de la Métro est de 9.2%, alors qu’elle n’était que de 7,7% trois ans plus tôt.

Années

Nombre de logements

vacance totale

Taux de vacance

Taux hors Grenoble

2007

198 649

15 253

7,70%

6,90%

2010

206 979

19 037

9,20%

7,70%

L’observatoire note que la vacance (notamment structurelle) est un phénomène qui touche essentiellement la ville de Grenoble ! Il y a plus de 10 000 logements vacants à Grenoble au 1er janvier 2010.

« Les logements vacants de Grenoble représentent 55% du fichier vacance en 2010 (alors que seulement 46% des logements de l’agglomération sont situés à Grenoble). Le taux de vacance est donc beaucoup plus élevé à Grenoble (10,9%) que dans le reste de l’agglomération (7,7%)…»

« La progression du volume et du taux sur la période récente sont à mettre en relation avec les livraisons massives de logements neufs, qui ont pour conséquence :

  • la prise en compte dans les logements vacants de logements neufs non encore habitables (travaux pas tout à fait terminés) – ce que nous pourrions appeler de la “fausse vacance” ;
  • la commercialisation des logements neufs qui s’effectue désormais avec des délais plus longs depuis le retournement du marché de l’immobilier – soit des logements neufs qui peuvent rester vacants si le programme a été lancé sans que tous les logements soient commercialisés ;
  • une concurrence entre des logements locatifs neufs en bon état et avec de bonnes performances énergétiques et des logements locatifs anciens moins attractifs et moins performants, mais dont les loyers sont au même niveau. »

 « Afin de sortir de l’analyse tout ce qui concerne la vacance frictionnelle (entre deux occupants) et la “fausse vacance” (logements neufs non encore occupés), une distinction est faite entre la vacance depuis le 01/01/N ou le 01/01/N-1, que nous appellerons “vacance conjoncturelle” et la vacance depuis au moins le 01/01/N-2, que nous appellerons “vacance structurelle”. »

En utilisant les chiffres fournis par l’Observatoire on peut estimer que la vacance structurelle à Grenoble est passée de 2100 logements en 2007 à 4700 en 2010 ! Et il est probable que cette situation ait empiré depuis le 1er janvier 2010.

On assiste à une véritable fuite d’habitants hors de la commune de Grenoble ! Il faut arrêter de se gargariser sur le rayonnement de Grenoble, son attractivité pour redescendre sur terre et regarder les réalités en face. On est loin de la vue idyllique et trompeuse de « Grenoble Factory ».

Voila une politique de la majorité municipale, défendue en première ligne par le maire et l’adjoint à l’immobilier qui affiche en parole une volonté de lutter contre la fuite vers le périurbain et qui dans les actes fait exactement l’inverse. Il faut d’urgence mettre un terme à cette politique néfaste et aux projets tels que l’Esplanade, Flaubert et la Presqu’île et réfléchir enfin, car rien ne justifie cette précipitation. Il faudra repenser complètement le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de Grenoble dans une stratégie d’agglomération pour s’attaquer aux vrais problèmes liés à la rente foncière et immobilière et aux coûts de construction et de location. La ville de Grenoble mérite mieux que d’être livrée aux spéculateurs.

La prochaine équipe municipale devra réparer les dégâts de la politique actuelle en se penchant d’abord sur l’existant plutôt que de se lancer, à outrance, sans réfléchir dans le logement privé neuf à des prix inabordables pour la majorité des habitants. Non à une ville pour les riches, oui à une ville pour tous !

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