Le prix de l’immobilier s’effondrerait à Grenoble, si on en croit certains articles de presse de cet été. Il faut se méfier des analyses trop rapides basées sur un prix moyen qui n’a pas grand sens quand on sait que le prix dans l’hypercentre n’a rien à voir avec celui, par exemple, au Village Olympique. Et une correction à la baisse de certains prix est plutôt positif car les augmentations devenaient insupportables pour les ménages primo-accédants et risquaient d’entrainer une gentrification accélérée de la ville. A noter que les prix des loyers dans le domaine privé ne diminuent pas.
Voici des extraits d’une analyse plus précise de l’observatoire immobilier des notaires de l’Isère (de mars 2018) concernant Grenoble et son agglomération : « Grenoble était une ville chère, trop chère. Elle ne l’est plus. Son marché de l’immobilier est revenu à sa juste place.
Malgré une hausse du volume des ventes de l’ordre de 15 %, la hausse des prix a été très raisonnable. Cela permet de garantir un marché fluide et équilibré, ou les primo-accédants peuvent être primo-accédants !
Alors que les prix augmentent de + de 7 % à Lyon, de presque 12 % à Bordeaux et de 8 % à Paris ou encore 4 % à Toulouse, Nice et Strasbourg ou Lille, à Grenoble, les prix progressent de 1,8 % entre 2016 et 2017…
Pour autant l’analyse par secteur de l’agglomération Grenobloise ne doit pas masquer des inquiétudes.
Il existe certaines communes où la baisse des prix est continue depuis 10 ans et où, malgré les excellents volumes d’activité de l’année, la baisse ne s’enraye pas.
- Pont de Claix ou Fontaine ont baissé de plus de 30 % sur dix ans. Ces communes continuent à baisser significativement en 2017. Pour Echirolles et St Martin d’Hères la baisse sur dix ans est de 20 %. Cependant pour 2017 les prix repartent légèrement à la hausse à SAINT MARTIN D’HERES (+ 1,5) mais pas à Echirolles (- 7 %) !
- Le Nord Grenoblois résiste à peine mieux sur dix ans, Saint Egrève à titre d’exemple baissant de 15 % sur 10 ans mais stagnant entre 2016 et 2017.
Pour Grenoble intra-muros il existe des motifs de satisfaction pour certains quartiers qui retrouvent leur attractivité alors qu’ils faisaient le yo-yo ces dernières années. On pense notamment à l’Ile Verte ou les Grand Boulevard.
Il existe d’autres quartiers qui enrayent, enfin, en 2017 une chute continue et inquiétante.
On pense tout d’abord à BERRIAT qui est le quartier qui a connu, avec Villeneuve la plus forte baisse sur les dix dernières années. En 2017 les prix repartent à la hausse de 3 %. Ce quartier créé à nouveau de l’attirance tant il jouxte l’hyper centre Grenoblois.
D’autres quartiers semblent également se stabiliser même s’il convient d’être prudent. On pense au quartier des Alliés Alpins voir des Eaux Claires qui repartent à la hausse.
C’est un bon signe car ces quartiers majoritairement occupés par des plans courant des années 60 ainsi qu’une population vieillissante cristallisent nos inquiétudes sur le risque de déqualification urbaine si ne sont pas engagés d’importants travaux de réhabilitation afin d’assurer la conversion de ces immeubles vers les normes actuelles.
Espérons que cette stabilisation augure que la baisse des prix a rendu ces secteurs plus attractifs et que les nouveaux arrivants s’inscriront dans cet élan de rénovation qui demeure un enjeu majeur à l’échelle de la France et de l’agglomération.
En ce qui concerne les loyers dans le parc privé, l’observatoire des loyers de la région grenobloise a publié le 12 juin 2018 son étude annuelle sur les loyers dans la région grenobloise :
« Le loyer médian du parc locatif privé en 2017 était de 10,8 €/m²soit un prix relativement stable comparativement à 2016 (10,7 €/m²). Sur Grenoble, le loyer médian se situe à 11,4 €/m² soit un loyer assez élevé comparativement aux autres villes centre des observatoires. Ces prix se distinguent selon les caractéristiques du logement :
- Un appartement se loue en moyenne 1€ de plus par m² qu’une maison
- Plus le nombre de pièces augmente, plus le coût au m² diminue
- Les logements récents sont fortement valorisés (12,2 €/m²) tandis que les logements d’après-guerre sont dévalués (10,3 €/m²)
- Les loyers à la relocation sont supérieurs avec un loyer médian de 11,1€/m² pour les emménagés de moins d’un an contre 10.7€/m² pour les ménages stables
Ces loyers fluctuent également selon la localisation géographique du bien. Ainsi, on observera un loyer de 12,1 €/m² dans l’hyper-centre de Grenoble tandis qu’il se situe à 11,5 €/m² au Nord des grands boulevards et à 10,7 €/m² au Sud de ceux-ci. Sur la périphérie, les prix fluctuent de 11,3 €/m² pour la zone plus chère à 9,3 €/m²pour la moins chère. »
Pour accéder à l’étude de l’observatoire des loyers, cliquez ici.
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