Comme l’autorisait la loi Elan en son article 215, le Président de la République sur un rapport du 1er ministre a pris une ordonnance le 30 octobre 2019, n° 2019-1101, qui réforme le droit de copropriété des immeubles bâtis. Elle doit entrer en vigueur le 1er juin 2020 pour la quasi-totalité de ses prescriptions. C’est un assouplissement de la loi du 10 juillet 1965. Espérons que cela permette aux copropriétés de prendre plus facilement des décisions concernant notamment la rénovation et l’isolation de leur bâtiment.
Voici une analyse des conséquences de l’ordonnance par le cabinet d’avocat Seban & associés :
« 1 – Ainsi, l’ordonnance recentre le statut de la copropriété autour de la notion d’habitation.
L’application impérative du statut concerne uniquement les immeubles à usage total ou partiel d’habitation.
Dès lors, les immeubles qui n’ont pas d’usage d’habitation et dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes pourront faire le choix d’un autre mode de gestion.
Dans ce cas, il faudra qu’une convention dérogeant expressément au statut de la copropriété, mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale ayant pour objet la gestion de leurs éléments et services communs, soit établie.
Si, en revanche, les immeubles ou groupes d’immeubles sont déjà régis par le statut de la copropriété, il conviendra, pour changer de régime, d’obtenir un vote à l’unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Enfin, les petites copropriétés, à savoir celles comportant au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros, ou encore celles n’ayant que deux copropriétaires, pourront échapper au régime de la copropriété pour adopter un autre régime juridique proche de l’indivision.
2 – Par ailleurs, les pouvoirs du conseil syndical sont considérablement renforcés et ce, afin de favoriser la prise de décision et d’éviter ainsi les situations de blocage préjudiciables à la copropriété.
Ainsi, l’assemblée générale des copropriétaires pourra déléguer au conseil syndical composé d’au moins 3 membres, à la majorité absolue de l’article 25, le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple comme par exemple les travaux d’entretien (majorité de l’article 24 à savoir majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou volant par correspondance).
Le conseil syndical délibérera à la majorité de ses membres, celle de son président étant prépondérante en cas de partage des voix.
3 – Les passerelles de majorité sont également mises en avant. Ainsi, si les conditions sont réunies, les décisions relevant de la majorité absolue pourront être votées à la majorité simple.
La passerelle de la double majorité vers la majorité absolue supprimée par la loi ALUR est ainsi rétablie. Cette modification devrait permettre de remédier à l’écueil provoqué par l’absentéisme des copropriétaires.
4 – L’ordonnance modifie également les modalités de désignation du syndic. La mise en concurrence triennale du syndic est abandonnée. Ainsi, la mise en concurrence doit intervenir lorsque l’assemblée est appelée à désigner un syndic.
La mise en concurrence nécessite la production de contrats types qui seront accompagnés de la nouvelle fiche d’information sur les prix et prestations proposées par le syndic dont le modèle sera fixé par arrêté (art. 20).
5 – De même, les sanctions relatives à l’absence de fiche synthétique (élément technique et financier de la copropriété) sont modifiées. L’ordonnance prévoit qu’en l’absence de mise à disposition d’une copropriété de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant sera fixé par décret, seront imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.
Enfin, les modalités de non résiliation ou de résiliation du contrat de syndic sont modifiées afin de sécuriser les modalités de succession entre les syndics.
6- Par ailleurs, l’ordonnance offre également de nouveaux moyens aux copropriétaires qui pourront notamment à leurs frais exclusifs réaliser des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
A cet effet, ils devront notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux.
L’assemblée générale pourra alors à la majorité des voix des copropriétaires (art. 25), s’opposer à la réalisation des travaux.
Cette décision devra être motivée par le fait que les travaux envisagés portent atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements ou par la non-conformité à la destination de l’immeuble.
7 – Pour finir, les divisions en volume des ensembles immobiliers complexes ne nécessiteront plus l’avis du Maire et l’autorisation du Préfet à compter du 1er juin 2020.
Conclusion :
Le champ d’application du statut de la copropriété tend à se restreindre.
Ainsi, le statut n’est plus impératif s’agissant des copropriétés composées de lots autres qu’habitation.
Cependant, la nature ayant horreur du vide, un mode alternatif contractuel de gestion des parties communes et des équipements communs doit être adopté. Lequel sera-t-il ?
Serait-ce le retour en grâce des associations syndicales ? »
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