Archives pour le mot-clef ‘habitat’

Construction de logements neufs collectifs : la crise

Publié le 16 août 2022

Pour la première fois, depuis au moins 10 ans, le nombre de logements neufs dont la construction a démarré ne suit pas le nombre de permis de construire délivrés. Et comme les difficultés d’approvisionnement et les augmentations des coûts ralentissent encore les réalisations, on peut craindre que cette situation perdure et s’amplifie. C’est surtout la construction des logements collectifs qui diminue fortement. Cette situation nationale se retrouve localement, notamment sur les programmes de logement sociaux. On voit très clairement que la politique Macron contre le logement social a malheureusement porté ses fruits et qu’il est urgent de la stopper. Raison de plus pour que la métropole grenobloise se dote rapidement d’un outil performant de construction de logements, notamment sociaux, en prenant le contrôle de la SEM Grenoble Habitat à la place de la Ville de Grenoble dont ce n’est plus la compétence.

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Il faut renforcer la politique sociale du logement à la Métro

Publié le 8 juillet 2022

Le programme local de l’habitat (PLH) métropolitain arrivera à échéance en 2023 et il est demandé au préfet de pouvoir le prolonger de deux ans vu le retard imposé par l’épidémie dans sa réalisation et afin d’avoir le temps de préparer le prochain programme. Une telle prolongation est prévue par la loi (code de la construction et de l’habitation article L.302-4-2). Le 8 juillet 2022, le conseil de Métro demande une prolongation du PLH (2017-2023) jusqu’en janvier 2025.

« La prorogation sollicitée a pour objectif de maintenir le caractère exécutoire du PLH et ainsi de préserver ses effets, notamment en termes de pilotage de la politique de l’habitat, de délégation de compétence des aides à la pierre et de liens avec les autres documents programmatiques ou de planification (PLUI). Les actions et objectifs annuels définis dans le PLH seront prorogés sur les années 2023 et 2024. Après avis favorable du Préfet, une délibération prorogeant l’actuel PLH devra être adoptée avant la fin de l’année 2022. »

Le bilan du PLH à fin 2021 fait ressortir les éléments suivants :

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Logement à Grenoble : une politique ambitieuse pour plus de régulation et plus de solidarité

Publié le 1 juillet 2022

Le 27 juin, le conseil municipal de Grenoble a adopté une délibération cadre sur la politique municipale de l’habitat présentée par le conseiller délégué au logement Nicolas Beron-Perez et l’adjoint au maire à l’urbanisme Pierre-André Juven. Cette délibération est la traduction des éléments de programme de la majorité municipale sur l’habitat.

Cette délibération s’appuie sur trois principes fondamentaux : Un principe d’hospitalité inconditionnelle, un principe de résilience pour aller rapidement vers la zéro artificialisation de sols nette et limiter l’impact des activités humaines sur la nature, la biodiversité, les paysages et les vagues de chaleur et un principe d’urbanisme favorable à la santé.

Cela impose de développer l’offre de logement social pour atteindre 25 % en 2025 (il y en a 24,2% au premier janvier 2021) ce qui suppose de produire au moins 330 logements sociaux chaque année dont la construction de 260 de logements neufs. La ville va demander à la Métro de faire évoluer dans le PLUi le taux de logements sociaux dans chaque opération. Par exemple dans des secteurs où il y a moins de 5% de logements sociaux, il faudra construire au moins 45 % de logements sociaux dans chaque opération.

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Le guide du syndic bénévole. Les clefs pour bien gérer sa copropriété.

Publié le 10 juin 2022

L’Anah (Agence nationale de l’habitat), en partenariat avec l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) et la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie), publie « Le guide du syndic bénévole : les clés pour bien gérer sa copropriété » afin d’accompagner au mieux les syndics bénévoles et les copropriétaires dans la gestion quotidienne de leur immeuble.

Ce guide gratuit a pour but de répondre aux questions les plus courantes à travers 56 fiches pratiques qui apportent des réponses concrètes et très opérationnelles aux problèmes les plus fréquemment rencontrés. De la définition de la copropriété à la gestion courante du syndicat, en passant par les contrats obligatoires, la rénovation énergétique, et la responsabilité de la copropriété, ce sont autant de fiches pratiques qui permettent un appui à l’organisation et à la décision des copropriétés disposant d’un syndic bénévole.

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Un départ à la retraite sur huit se traduit par un changement de résidence

Publié le 4 février 2022

Une nouvelle étude de l’INSEE s’intéresse à la mobilité des nouveaux retraités. Parmi les personnes qui prennent leur retraite chaque année, 12 % d’entre eux déménagent pour vivre dans une nouvelle région. Cette étude porte uniquement sur la période 2012-2017, avant la crise sanitaire qui a précipité les départs des grandes villes vers la campagne. Ils quittent les pôles des plus grandes aires pour résider dans des villes plus petites. Paris, les Hauts-de-France ou le Grand Est attirent peu. Le Massif central et les littoraux de l’Ouest et du Sud attirent cependant beaucoup les jeunes retraités. Parmi ces destinations privilégiées on retrouve notamment le département des Pyrénées-Orientales, celui des Landes et enfin celui du Morbihan.

5 % déménagent l’année du passage à la retraite, 3 % l’année qui précède et 4 % l’année qui suit. En Île-de-France, les futurs ou nouveaux retraités déménagent plus souvent : entre 2012 et 2017, 16 % ont changé de résidence au moins une fois, soit 5 points de plus qu’en province (11 %). Les locataires sont plus enclins à déménager (pour 33 % d’entre eux) que les propriétaires (16 %).

Les personnes seules ainsi que les familles monoparentales sont les plus mobiles. Les déménagements des couples sont moins fréquents et s’étalent sur des périodes plus longues, en lien avec la date de départ à la retraite de chacun des conjoints.

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L’USH appelle les collectivités à prendre la mesure de la crise du logement

Publié le 8 octobre 2021

Le mouvement HLM, à l’occasion du 81ème congrès de l’Union Sociale de l’Habitat, qui s’est tenu à Bordeaux, appelle l’Etat et les collectivités locales à prendre la mesure de la crise du logement.

Le mouvement HLM rappelle les difficultés que la politique gouvernementale a créées et qui sont les raisons profondes du ralentissement très important de la construction de logements sociaux, notamment les mesures budgétaires subies par les organismes HLM depuis plus de 3 ans : taux de TVA augmenté de 5,5% à 10% pour le PLUS et le PLS alors que le logement est un bien de première nécessité, baisse des APL et Réduction du Loyer de Solidarité…

La RLS vient d’être augmentée violemment (voir article à ce sujet), ce qui va amplifier la crise financière des organismes HLM.

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La lutte contre l’habitat indigne est insuffisante analyse la Cour des comptes

Publié le 17 septembre 2021

Un référé de juin 2021 de la Cour des comptes concernant l’habitat indigne, a été envoyé au Premier ministre qui avait deux mois pour donner sa réponse suivant l’article L.143-4 du code des juridictions financières.

La Cour a examiné la mise en œuvre de la politique de lutte contre l’habitat indigne au cours des années 2015 à 2020. Elle insiste pour renforcer l’efficacité de la lutte, propose d’intensifier les démarches visant à caractériser l’habitat indigne, d’optimiser la coordination des acteurs concernés, de développer une approche stratégique et de renforcer les moyens de l’action pénale.

La réponse du premier ministre est plutôt molle. On est loin de la promesse ultra-démagogique de Macron qui indiquait à propos de sa politique du logement, que quelques mois après son élection il n’y aura plus personne à la rue ! Ce gouvernement est vraiment nul concernant la politique du logement, notamment du logement social, l’Etat se désengageant totalement de son financement et faisant des économies sur le dos des bailleurs sociaux.

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Pour une relance de la production de logements sociaux

Publié le 3 septembre 2021

Alors que la politique gouvernementale a porté un violent coup contre le logement social en imposant la réduction du loyer de solidarité (RLS), c‘est à dire en attaquant directement les recettes des bailleurs sociaux avec pour conséquence une grande difficulté pour beaucoup de poursuivre des programmes de construction car ces derniers ont besoin pour construire sans trop s’endetter d’apports importants en fonds propres qui ont alors fortement diminués. Les bailleurs les plus touchés sont ceux qui sont fortement présents dans les QPV, comme ACTIS.

Parallèlement la crise sanitaire a donné un coup d’arrêt à la construction de logements en général. Dans l’agglomération grenobloise les programmes de construction ont du mal à se développer et dans de nombreuses communes, dont la ville-centre, les perspectives indiquées dans le Programme Local de l’Habitat (PLH) sont loin d’être suivies.

A Grenoble, le foncier devient rare et est de plus en plus cher, il va falloir relancer de manière très active la construction de logements sociaux si on veut atteindre les 25 % en 2025. Heureusement que le PLU corrigé en 2014 puis le PLUi ont augmenté le taux de logements sociaux dans les opérations de construction.

Pour aider cette politique il faudrait que nationalement, le gouvernement change de politique.

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Taxe d’habitation des communes de la Métro

Publié le 4 juin 2021

La Taxe d’habitation est un impôt local qui est en train de disparaitre. A la fin de l’année 2021, il n’y aura plus que les 20 % des ménages ayant les revenus les plus élevés qui vont en payer mais seulement les deux tiers de leur montant habituel et en 2023 plus personne ne la payera pour son habitation principale. Les 80 % les moins riches ne la payent déjà plus.

Il restera les taxes d’habitation pour les résidences secondaires et les logements vacants.

C’est maintenant l’Etat qui prend en charge la taxe d’habitation et qui rembourse les communes du montant total de la TH.

Depuis 2021, les communes n’ont plus que deux impôts locaux à leur disposition, la taxe foncière sur le bâti et la taxe foncière sur le non bâti que payent les propriétaires des logements ou des terrains non bâtis. Les communes ne peuvent agir que sur les taux de ces deux impôts.

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C’est la Métro qui a la compétence de la politique de l’habitat, à la place des communes

Publié le 16 avril 2021

Ces dernières années il y a eu des bouleversements dans les compétences des collectivités concernant l’habitat. Alors que les communes étaient en première ligne, la création des métropoles au 1er janvier 2015 entraine que, « de plein droit en lieu et place des communes membres », la métropole prend en matière de politique locale de l’habitat les compétences suivantes (article L.5217-2 du CGCT) : le programme local de l’habitat (PLH) ; la politique du logement (aides financières au logement social ; actions en faveur du logement social ; actions en faveur du logement des personnes défavorisées) ; l’amélioration du parc immobilier bâti, réhabilitation et résorption de l’habitat insalubre ; création, aménagement, entretien et gestion des aires d’accueil des gens du voyage et des terrains familiaux locatifs.

La loi ALUR imposait qu’avant le 1 er janvier 2017, les Offices Publics de l’Habitat (OPH) communaux soient rattachés à un Etablissement Public de Coopération Intercommunale si celui-ci était doté de la compétence habitat. C’est pourquoi l’OPH ACTIS qui dépendait de la commune de Grenoble a été transféré dans le patrimoine de la Métro. Ceci représente un bel apport au patrimoine métropolitain par la ville centre qui a développé et aidé cet outil public important durant un siècle. La valeur de ce patrimoine public est d’environ 200 millions d’euros. La grande majorité de ce patrimoine est situé dans la ville de Grenoble.

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Les Jardins de la Buisserate à Saint Martin le Vinoux menacés de disparition

Publié le 18 septembre 2020

Le 11 septembre, quatre associations, France Nature Environnement Isère (ex FRAPNA), Collectif Avenir des Terres, Les Amis de la Terre Isère et Alternatiba/ANVCOP21 Grenoble ont lancé un appel au soutien aux mobilisations pour les Jardins de la Buisserate qui sont menacés de disparition par un projet immobilier

« Dans le bas de Saint Martin le Vinoux, au sein du quartier populaire de la Buisserate, à quelques dizaines de mètres de la ligne de train, un beau jardin de 5000 m², dans lequel se situe aussi une maison fermée, est menacé par un vieux projet de construction de quatre immeubles depuis de nombreuses années.

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Le guide pratique habitat et logement 2020 de la Métropole

Publié le 29 mai 2020

Le service logement de la Métropole vient d’éditer un guide très pratique qui accompagne les habitants, les communes et les partenaires et acteurs de l’habitat en matière d’habitat pour faciliter les démarches de recherche de logement, facilite l’accès aux droits et aux services en matière d’habitat.

« Que vous soyez propriétaires, locataires ou sans logement, personnes âgées, jeunes ou handicapés… Ce guide rassemble l’ensemble des informations pratiques et des adresses utiles pour vous renseigner.

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Confinement, quel impact des charges fixes de logement sur les ménages ?

Publié le 8 mai 2020

L’Institut de Recherches Economiques et Sociales (IRES) est un organisme au service des organisations syndicales représentatives des travailleurs. Sa fonction est de répondre aux besoins exprimés par les organisations syndicales représentatives dans le domaine de la recherche économique et sociale.

Il vient de publier dans sa revue Eclairage d’avril 2020 une étude intitulée : « Confinement, récession et baisse des revenus : Quel impact des charges fixes de logement … »

Face aux baisses des revenus qui atteignent un grand nombre de ménages aux revenus faibles ou modestes logés dans des logements sociaux ou privés, l’IRES propose qu’un moratoire sur les loyers pour les locataires en fragilité, soit mis en place par le gouvernement. Parallèlement il faut que le gouvernement prenne en charge notamment pour les bailleurs sociaux les pertes de loyer, sinon ce serait leur asphyxie puisque la quasi-totalité de leurs recettes proviennent des loyers des ménages.

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L’immobilier se porte bien dans l’agglomération

Publié le 6 décembre 2019

L’observatoire de l’habitat réalise des notes de conjoncture concernant l’immobilier à l’échelle du territoire métropolitain et par communes. Il porte sur le marché de l’immobilier neuf, ancien et sur le parc locatif privé. La dernière note vient d’être publiée, elle porte sur l’année 2018 qui a été particulièrement dynamique que ce soit en termes de commercialisation de logements neufs que de transactions de logements existants. Contrairement aux petites musiques politiciennes qui expliquent que tout va mal à Grenoble et dans la Métropole.

Voici quelques éléments tirés de cette note de conjoncture :

« La Métropole reste en bonne position pour la commercialisation des appartements neufs

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Financement du logement social, attention danger !

Publié le 6 décembre 2019

Datant de juillet 2019, mais publié seulement en novembre, un rapport intitulé « La diversification des sources de financement du secteur du logement locatif social » a été réalisé par l’inspection Générale des finances (IGF) et le Conseil Général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Il s’interroge notamment sur la mobilisation des capitaux privés pour financer le logement social en France.

Ces interrogations deviennent plus prégnantes vu des difficultés que connait le secteur depuis la violente agression que les bailleurs subissent (surtout ceux en QPV) et la création début 2018 de la réduction du loyer de solidarité (RLS) qui accompagne la diminution des APL pour les locataires du logement social. La politique Macron a été clairement explicité par le Président dès fin 2017 et se met inexorablement « en marche » : faire des économies pour le budget de l’Etat en diminuant le poids de APL, diminuer le nombre de bailleurs, pas de bailleurs de moins de 12000 logements en fin 2020 (ACTIS est particulièrement concerné puisqu’il est passé sous ce seuil) et financiariser ce secteur du logement et y faire pénétrer de puissants intérêt privés qui viendront au secours de ce secteur asphyxié financièrement. Il est en effet évident que les logements sociaux ont une valeur économique bien supérieure à celle inscrite au bilan des bailleurs et cela attire des convoitises et certains élus peu regardants sur le patrimoine public (comme l’ancien maire corrompu de Grenoble) pourraient céder aux sirènes financières d’autant plus que les collectivités sont asphyxiées financièrement par les politiques gouvernementales successives.

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Une réforme du droit de copropriété

Publié le 29 novembre 2019

Comme l’autorisait la loi Elan en son article 215, le Président de la République sur un rapport du 1er ministre a pris une ordonnance le 30 octobre 2019, n° 2019-1101, qui réforme le droit de copropriété des immeubles bâtis. Elle doit entrer en vigueur le 1er juin 2020 pour la quasi-totalité de ses prescriptions. C’est un assouplissement de la loi du 10 juillet 1965. Espérons que cela permette aux copropriétés de prendre plus facilement des décisions concernant notamment la rénovation et l’isolation de leur bâtiment.

Voici une analyse des conséquences de l’ordonnance par le cabinet d’avocat Seban & associés :

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Un « tsunami » pour les finances de certaines collectivités par la suppression de la taxe d’habitation

Publié le 8 novembre 2019

La décision de supprimer la taxe d’habitation sur les résidences principales, a été prise par E. Macron sans aucune étude sur les conséquences que cela pouvait avoir sur certaines dotations de l’Etat aux collectivités.

L’association des maires de France (AMF) a organisé le 31 octobre une rencontre de travail avec un grand spécialiste des finances locales, Michel Klopfer pour essayer de mesurer les conséquences de cette suppression.

Ce dernier prévoit « tsunami à venir » sur les potentiels fiscaux qui risque d’engendrer de grands « bouleversements » sur les dotations et la péréquation des collectivités. Et comme il se doit ce sont les communes pauvres qui risquent d’en payer le prix fort. Encore une preuve que E. Macron est bien le président des riches ; mais que fait le délégué interministériel contre la pauvreté ?

Voilà un résumé d’une note de l’AMF à propos de la rencontre avec M. Klopfer :

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Logement social : société anonyme de coordination, suite…

Publié le 27 septembre 2019

La Fédération des Offices Publics de l’Habitat (OPH) a édité un guide pour faciliter la compréhension de ce qu’est une société de coordination (SAC) issue de la loi Elan et dont le décret récent a précisé le contenu des statuts et des modalités de gestion de cette société dont les actionnaires sont les bailleurs sociaux qui veulent se coordonner notamment pour échapper au couperet du seuil des 12 000 logements en dessous duquel le bailleur disparaitra s’il ne fusionne pas avec un autre bailleur ou s’il ne participe pas à une SAC.

Dans un précédent article nous attirions l’attention sur l’absence de contrôle direct et réel des élus locaux sur les activités de cette nouvelle société privée, contrairement à ce qui se passe dans un OPH ou une SEM. Seuls 2 à 5 élus au maximum pourront représenter les collectivités dans le conseil d’administration ou de surveillance de la SAC. Et les bailleurs sociaux actionnaires de la SAC ne pourront pas se faire représenter dans les organes dirigeants par des élus. En effet la loi interdit à des élus d’être présents dans une société purement privée sauf dans les SEM, les SEMOP et les SPL.

Cet éloignement des élus en direct des structures de pouvoir de la société indique la claire volonté de privatisation du logement social par le gouvernement.

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Opération de recalcul de l’impôt local par l’administration fiscale

Publié le 30 août 2019

L’administration fiscale (Direction Générale des FInances Publiques : DGFIP) a envoyé à de nombreux contribuables à la taxe foncière une lettre leur indiquant que la valeur locative de leur logement allait être revue à la hausse pour tenir compte d’éléments (dits de confort) qui n’avaient pas été pris en compte dans le passé. Cette opération de grande ampleur opérée dans tout le département est permise par la loi qui prépare la refonte des valeurs locatives des habitations après celle qui a réévalué celles des locaux professionnels. L’augmentation sera actée sur les prochains avis de taxe foncière en septembre 2019.

Cette augmentation n’est pas de la responsabilité des communes, de la Métro ou du Département qui ne peuvent agir que sur le taux des impôts et non sur la base fiscale dépendant de la valeur locative.

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L’habitat inclusif a enfin une existence légale

Publié le 30 août 2019

La loi Elan qui a été très négative sur le logement social, a fondé en son article 129 la légalité de l’habitat inclusif. C’est le fruit des luttes menées par de nombreuses association et notamment à Grenoble par l’association « Vivre aux Vignes » à l’Ile Verte, qui gère des appartements regroupés à services partagés dans un immeuble d’ACTIS. Cette belle expérience est issue du dernier des 7 Domiciles Collectifs (DOCO) créés par l’équipe Dubedout à partir de 1981. Les autres DOCO ont été transformés en établissement.

La définition de l’habitat inclusif est donnée par la loi Elan : « l’habitat inclusif est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes, le cas échéant dans le respect des conditions d’attribution des logements locatifs sociaux […] et des conditions d’orientation vers les logements-foyers […], et assorti d’un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national fixé par arrêté des ministres chargés des Personnes âgées, des Personnes handicapées et du Logement ». Il s’agit de maintien à domicile des personnes âgées, alternative aux EPHAD.

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