Le 27 juin, le conseil municipal de Grenoble a adopté une délibération cadre sur la politique municipale de l’habitat présentée par le conseiller délégué au logement Nicolas Beron-Perez et l’adjoint au maire à l’urbanisme Pierre-André Juven. Cette délibération est la traduction des éléments de programme de la majorité municipale sur l’habitat.
Cette délibération s’appuie sur trois principes fondamentaux : Un principe d’hospitalité inconditionnelle, un principe de résilience pour aller rapidement vers la zéro artificialisation de sols nette et limiter l’impact des activités humaines sur la nature, la biodiversité, les paysages et les vagues de chaleur et un principe d’urbanisme favorable à la santé.
Cela impose de développer l’offre de logement social pour atteindre 25 % en 2025 (il y en a 24,2% au premier janvier 2021) ce qui suppose de produire au moins 330 logements sociaux chaque année dont la construction de 260 de logements neufs. La ville va demander à la Métro de faire évoluer dans le PLUi le taux de logements sociaux dans chaque opération. Par exemple dans des secteurs où il y a moins de 5% de logements sociaux, il faudra construire au moins 45 % de logements sociaux dans chaque opération.
L’Anah (Agence nationale de l’habitat), en partenariat avec l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) et la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie), publie « Le guide du syndic bénévole : les clés pour bien gérer sa copropriété » afin d’accompagner au mieux les syndics bénévoles et les copropriétaires dans la gestion quotidienne de leur immeuble.
Ce guide gratuit a pour but de répondre aux questions les plus courantes à travers 56 fiches pratiques qui apportent des réponses concrètes et très opérationnelles aux problèmes les plus fréquemment rencontrés. De la définition de la copropriété à la gestion courante du syndicat, en passant par les contrats obligatoires, la rénovation énergétique, et la responsabilité de la copropriété, ce sont autant de fiches pratiques qui permettent un appui à l’organisation et à la décision des copropriétés disposant d’un syndic bénévole.
Une nouvelle étude de l’INSEE s’intéresse à la mobilité des nouveaux retraités. Parmi les personnes qui prennent leur retraite chaque année, 12 % d’entre eux déménagent pour vivre dans une nouvelle région. Cette étude porte uniquement sur la période 2012-2017, avant la crise sanitaire qui a précipité les départs des grandes villes vers la campagne. Ils quittent les pôles des plus grandes aires pour résider dans des villes plus petites. Paris, les Hauts-de-France ou le Grand Est attirent peu. Le Massif central et les littoraux de l’Ouest et du Sud attirent cependant beaucoup les jeunes retraités. Parmi ces destinations privilégiées on retrouve notamment le département des Pyrénées-Orientales, celui des Landes et enfin celui du Morbihan.
5 % déménagent l’année du passage à la retraite, 3 % l’année qui précède et 4 % l’année qui suit. En Île-de-France, les futurs ou nouveaux retraités déménagent plus souvent : entre 2012 et 2017, 16 % ont changé de résidence au moins une fois, soit 5 points de plus qu’en province (11 %). Les locataires sont plus enclins à déménager (pour 33 % d’entre eux) que les propriétaires (16 %).
Les personnes seules ainsi que les familles monoparentales sont les plus mobiles. Les déménagements des couples sont moins fréquents et s’étalent sur des périodes plus longues, en lien avec la date de départ à la retraite de chacun des conjoints.
Le mouvement HLM, à l’occasion du 81ème congrès de l’Union Sociale de l’Habitat, qui s’est tenu à Bordeaux, appelle l’Etat et les collectivités locales à prendre la mesure de la crise du logement.
Le mouvement HLM rappelle les difficultés que la politique gouvernementale a créées et qui sont les raisons profondes du ralentissement très important de la construction de logements sociaux, notamment les mesures budgétaires subies par les organismes HLM depuis plus de 3 ans : taux de TVA augmenté de 5,5% à 10% pour le PLUS et le PLS alors que le logement est un bien de première nécessité, baisse des APL et Réduction du Loyer de Solidarité…
La RLS vient d’être augmentée violemment (voir article à ce sujet), ce qui va amplifier la crise financière des organismes HLM.
Un référé de juin 2021 de la Cour des comptes concernant l’habitat indigne, a été envoyé au Premier ministre qui avait deux mois pour donner sa réponse suivant l’article L.143-4 du code des juridictions financières.
La Cour a examiné la mise en œuvre de la politique de lutte contre l’habitat indigne au cours des années 2015 à 2020. Elle insiste pour renforcer l’efficacité de la lutte, propose d’intensifier les démarches visant à caractériser l’habitat indigne, d’optimiser la coordination des acteurs concernés, de développer une approche stratégique et de renforcer les moyens de l’action pénale.
La réponse du premier ministre est plutôt molle. On est loin de la promesse ultra-démagogique de Macron qui indiquait à propos de sa politique du logement, que quelques mois après son élection il n’y aura plus personne à la rue ! Ce gouvernement est vraiment nul concernant la politique du logement, notamment du logement social, l’Etat se désengageant totalement de son financement et faisant des économies sur le dos des bailleurs sociaux.
Alors que la politique gouvernementale a porté un violent coup contre le logement social en imposant la réduction du loyer de solidarité (RLS), c‘est à dire en attaquant directement les recettes des bailleurs sociaux avec pour conséquence une grande difficulté pour beaucoup de poursuivre des programmes de construction car ces derniers ont besoin pour construire sans trop s’endetter d’apports importants en fonds propres qui ont alors fortement diminués. Les bailleurs les plus touchés sont ceux qui sont fortement présents dans les QPV, comme ACTIS.
Parallèlement la crise sanitaire a donné un coup d’arrêt à la construction de logements en général. Dans l’agglomération grenobloise les programmes de construction ont du mal à se développer et dans de nombreuses communes, dont la ville-centre, les perspectives indiquées dans le Programme Local de l’Habitat (PLH) sont loin d’être suivies.
A Grenoble, le foncier devient rare et est de plus en plus cher, il va falloir relancer de manière très active la construction de logements sociaux si on veut atteindre les 25 % en 2025. Heureusement que le PLU corrigé en 2014 puis le PLUi ont augmenté le taux de logements sociaux dans les opérations de construction.
Pour aider cette politique il faudrait que nationalement, le gouvernement change de politique.
La Taxe d’habitation est un impôt local qui est en train de disparaitre. A la fin de l’année 2021, il n’y aura plus que les 20 % des ménages ayant les revenus les plus élevés qui vont en payer mais seulement les deux tiers de leur montant habituel et en 2023 plus personne ne la payera pour son habitation principale. Les 80 % les moins riches ne la payent déjà plus.
Il restera les taxes d’habitation pour les résidences secondaires et les logements vacants.
C’est maintenant l’Etat qui prend en charge la taxe d’habitation et qui rembourse les communes du montant total de la TH.
Depuis 2021, les communes n’ont plus que deux impôts locaux à leur disposition, la taxe foncière sur le bâti et la taxe foncière sur le non bâti que payent les propriétaires des logements ou des terrains non bâtis. Les communes ne peuvent agir que sur les taux de ces deux impôts.
Ces dernières années il y a
eu des bouleversements dans les compétences des collectivités concernant
l’habitat. Alors que les communes étaient en première ligne, la création des
métropoles au 1er janvier 2015 entraine que, « de plein
droit en lieu et place des communes membres », la métropole prend en
matière de politique locale de l’habitat les compétences suivantes (article
L.5217-2 du CGCT) : le programme local de l’habitat (PLH) ; la
politique du logement (aides financières au logement social ; actions en faveur
du logement social ; actions en faveur du logement des personnes
défavorisées) ; l’amélioration du parc immobilier bâti, réhabilitation et
résorption de l’habitat insalubre ; création, aménagement, entretien et
gestion des aires d’accueil des gens du voyage et des terrains familiaux
locatifs.
La loi ALUR imposait qu’avant
le 1 er janvier 2017, les Offices Publics de l’Habitat (OPH)
communaux soient rattachés à un Etablissement Public de Coopération Intercommunale
si celui-ci était doté de la compétence habitat. C’est pourquoi l’OPH ACTIS qui
dépendait de la commune de Grenoble a été transféré dans le patrimoine de la
Métro. Ceci représente un bel apport au patrimoine métropolitain par la ville
centre qui a développé et aidé cet outil public important durant un siècle. La
valeur de ce patrimoine public est d’environ 200 millions d’euros. La grande majorité
de ce patrimoine est situé dans la ville de Grenoble.
Le 11 septembre, quatre
associations, France Nature Environnement Isère (ex FRAPNA), Collectif Avenir
des Terres, Les Amis de la Terre Isère et Alternatiba/ANVCOP21 Grenoble ont
lancé un appel au soutien aux mobilisations pour les Jardins de la Buisserate
qui sont menacés de disparition par un projet immobilier
« Dans le bas de
Saint Martin le Vinoux, au sein du quartier populaire de la Buisserate, à
quelques dizaines de mètres de la ligne de train, un beau jardin de 5000 m²,
dans lequel se situe aussi une maison fermée, est menacé par un vieux projet de
construction de quatre immeubles depuis de nombreuses années.
Le service logement de la Métropole vient d’éditer un guide très pratique qui accompagne les habitants, les communes et les partenaires et acteurs de l’habitat en matière d’habitat pour faciliter les démarches de recherche de logement, facilite l’accès aux droits et aux services en matière d’habitat.
« Que vous soyez
propriétaires, locataires ou sans logement, personnes âgées, jeunes ou
handicapés… Ce guide rassemble l’ensemble des informations pratiques et des
adresses utiles pour vous renseigner.
L’Institut
de Recherches Economiques et Sociales (IRES) est un organisme au service des organisations syndicales
représentatives des travailleurs. Sa fonction est de répondre aux besoins
exprimés par les organisations syndicales représentatives dans le domaine de la
recherche économique et sociale.
Face aux baisses des revenus
qui atteignent un grand nombre de ménages aux revenus faibles ou modestes logés
dans des logements sociaux ou privés, l’IRES propose qu’un moratoire sur les
loyers pour les locataires en fragilité, soit mis en place par le gouvernement.
Parallèlement il faut que le gouvernement prenne en charge notamment pour les
bailleurs sociaux les pertes de loyer, sinon ce serait leur asphyxie puisque la
quasi-totalité de leurs recettes proviennent des loyers des ménages.
L’observatoire de l’habitat réalise des notes de conjoncture concernant
l’immobilier à l’échelle du territoire métropolitain et par communes. Il porte
sur le marché de l’immobilier neuf, ancien et sur le
parc locatif privé. La dernière note vient
d’être publiée, elle porte sur l’année 2018 qui a été
particulièrement dynamique que ce soit en termes de commercialisation de
logements neufs que de transactions de logements existants. Contrairement aux
petites musiques politiciennes qui expliquent que tout va mal à Grenoble et
dans la Métropole.
Voici quelques éléments tirés de cette note de conjoncture :
« La
Métropole reste en bonne position pour la commercialisation des appartements
neufs
Datant
de juillet 2019, mais publié seulement en novembre, un rapport intitulé « La
diversification des sources de financement du secteur du logement locatif social »
a été réalisé par l’inspection Générale des finances (IGF) et le Conseil
Général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Il s’interroge
notamment sur la mobilisation des capitaux privés pour
financer le logement social en France.
Ces interrogations deviennent plus prégnantes vu des difficultés que
connait le secteur depuis la violente agression que les bailleurs subissent
(surtout ceux en QPV) et la création début 2018 de la réduction du loyer de
solidarité (RLS) qui accompagne la diminution des APL pour les locataires du
logement social. La politique Macron a été clairement explicité par le
Président dès fin 2017 et se met inexorablement « en marche » :
faire des économies pour le budget de l’Etat en diminuant le poids de APL,
diminuer le nombre de bailleurs, pas de bailleurs de moins de 12000 logements
en fin 2020 (ACTIS est particulièrement concerné puisqu’il est passé sous ce
seuil) et financiariser ce secteur du logement et y faire pénétrer de puissants
intérêt privés qui viendront au secours de ce secteur asphyxié financièrement. Il
est en effet évident que les
logements sociaux ont une valeur économique bien supérieure à celle inscrite au
bilan des bailleurs et cela attire des convoitises et certains élus peu
regardants sur le patrimoine public (comme l’ancien maire corrompu de Grenoble)
pourraient céder aux sirènes financières d’autant plus que les collectivités
sont asphyxiées financièrement par les politiques gouvernementales successives.
Comme l’autorisait la loi Elan
en son article 215, le Président de la République sur un rapport du 1er
ministre a pris une ordonnance le 30 octobre 2019, n° 2019-1101, qui réforme le
droit de copropriété des immeubles bâtis. Elle doit entrer en vigueur le 1er
juin 2020 pour la quasi-totalité de ses prescriptions. C’est un assouplissement
de la loi du 10 juillet 1965. Espérons que cela permette aux copropriétés de
prendre plus facilement des décisions concernant notamment la rénovation et
l’isolation de leur bâtiment.
Voici une analyse des
conséquences de l’ordonnance par le cabinet d’avocat Seban &
associés :
La décision de supprimer la taxe d’habitation sur les résidences principales, a été prise par E. Macron sans aucune étude sur les conséquences que cela pouvait avoir sur certaines dotations de l’Etat aux collectivités.
L’association
des maires de France (AMF) a organisé le 31 octobre une rencontre de travail
avec un grand spécialiste des finances locales, Michel Klopfer pour essayer de
mesurer les conséquences de cette suppression.
Ce
dernier prévoit « tsunami à venir » sur les potentiels fiscaux qui
risque d’engendrer de grands « bouleversements » sur les dotations et
la péréquation des collectivités. Et comme il se doit ce sont les communes
pauvres qui risquent d’en payer le prix fort. Encore une preuve que E. Macron
est bien le président des riches ; mais que fait le délégué
interministériel contre la pauvreté ?
Voilà
un résumé d’une note de l’AMF à propos de la rencontre avec M. Klopfer :
La
Fédération des Offices Publics de l’Habitat (OPH) a édité un guide pour faciliter la compréhension de ce qu’est une société de coordination
(SAC) issue de la loi Elan et dont le décret récent a précisé le contenu des
statuts et des modalités de gestion de cette société dont les actionnaires sont
les bailleurs sociaux qui veulent se coordonner notamment pour échapper au
couperet du seuil des 12 000 logements en dessous duquel le bailleur disparaitra
s’il ne fusionne pas avec un autre bailleur ou s’il ne participe pas à une SAC.
Dans
un précédent article nous attirions l’attention sur l’absence de contrôle
direct et réel des élus locaux sur les activités de cette nouvelle société
privée, contrairement à ce qui se passe dans un OPH ou une SEM. Seuls 2 à 5 élus
au maximum pourront représenter les collectivités dans le conseil d’administration
ou de surveillance de la SAC. Et les bailleurs sociaux actionnaires de la SAC
ne pourront pas se faire représenter dans les organes dirigeants par des élus. En
effet la loi interdit à des élus d’être présents dans une société purement
privée sauf dans les SEM, les SEMOP et les SPL.
Cet
éloignement des élus en direct des structures de pouvoir de la société indique
la claire volonté de privatisation du logement social par le gouvernement.
L’administration fiscale (Direction Générale des FInances Publiques : DGFIP) a envoyé à de nombreux contribuables à la taxe foncière une lettre leur indiquant que la valeur locative de leur logement allait être revue à la hausse pour tenir compte d’éléments (dits de confort) qui n’avaient pas été pris en compte dans le passé. Cette opération de grande ampleur opérée dans tout le département est permise par la loi qui prépare la refonte des valeurs locatives des habitations après celle qui a réévalué celles des locaux professionnels. L’augmentation sera actée sur les prochains avis de taxe foncière en septembre 2019.
Cette augmentation n’est pas de la responsabilité des communes, de la
Métro ou du Département qui ne peuvent agir que sur le taux des impôts et non
sur la base fiscale dépendant de la valeur locative.
La loi Elan qui a été très négative sur le logement social, a fondé en son article 129 la légalité de l’habitat inclusif. C’est le fruit des luttes menées par de nombreuses association et notamment à Grenoble par l’association « Vivre aux Vignes » à l’Ile Verte, qui gère des appartements regroupés à services partagés dans un immeuble d’ACTIS. Cette belle expérience est issue du dernier des 7 Domiciles Collectifs (DOCO) créés par l’équipe Dubedout à partir de 1981. Les autres DOCO ont été transformés en établissement.
La définition de l’habitat
inclusif est donnée par la loi Elan : « l’habitat inclusif est
destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à
titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou
avec d’autres personnes, le cas échéant dans le respect des conditions
d’attribution des logements locatifs sociaux […] et des conditions
d’orientation vers les logements-foyers […], et assorti d’un projet de vie
sociale et partagée défini par un cahier des charges national fixé par arrêté
des ministres chargés des Personnes âgées, des Personnes handicapées et du
Logement ». Il s’agit de maintien à domicile des personnes âgées, alternative
aux EPHAD.
Vivre dans un logement correct est la première
priorité pour les habitants et trop souvent le coût du logement est très lourd
pour les ménages aux faibles revenus. Une politique publique de gauche,
solidaire et écologique doit tout faire pour éviter la spéculation immobilière
qui a tendance à chasser les ménages populaires en périphérie dans des ghettos
de pauvres et des cités dortoirs. Les efforts importants faits ces dernières années
à Grenoble et l’agglomération ont permis d’éviter une dérive des prix des
logements à l’achat et une explosion des loyers, même si les niveaux sont encore
trop importants. Ceci est notamment dû à l’accélération nette de la
construction de logements sociaux permise par la modification du PLU grenoblois
fin 2014 et l’application de la loi ALUR prévoyant 25 % de logements sociaux en
2025, ce qui a obligé de nombreuses communes à accepter la construction conséquente
de logements sociaux. Les projets
Flaubert, Presqu’île et Esplanade ont vu la part du logement locatif social
portée à 40 %. Rappelons
qu’environ 2/3 des ménages a accès au logement social.
Malheureusement l’Etat se désengage de plus en
plus de ses responsabilités, dès 2019, l’Etat ne finance plus le fonds national
d’aide à la pierre (FNAP), laissant Action logement et les bailleurs sociaux le
financer. Pourtant l’Etat devrait être le garant du droit au logement pour
tous. Le Président Macron n’a-t-il pas promis que plus personne ne serait à la
rue dès la fin de l’année 2017 !!!
La politique suivie par le gouvernement concernant la fiscalité locale change tout le temps, montrant une incapacité à suivre une ligne claire et bien réfléchie. Concernant la taxe d’habitation (TH) on a bien compris que pour environ 80 % des contribuables elle aura disparu fin 2020. Devant les réticences du Conseil constitutionnel de conserver un impôt qui ne s’appliquerait qu’à 20 % des ménages, le gouvernement et le président de la République avaient promis que la TH disparaitrait en 2020. Mais devant la difficulté de le faire, le premier ministre a annoncé que la suppression de la TH pour les 20 % restant (coût 10 milliards environ) se fera en plusieurs fois…
Mais on ne sait toujours pas par quoi la TH va être remplacée,
car il n’est pas tenable, ni acceptable que l’Etat continue à verser aux
communes et à leurs groupements le montant de la TH qu’ils recevaient. Ce
serait une mise en cause radicale de l’autonomie financière des collectivités.
