Le congrès HLM aura lieu du 24 au 26 septembre 2024 à Montpellier, la Banque des Territoires publie à cette occasion l’édition 2024 de son étude « Perspectives » consacrée au logement social. Elle pointe notamment la nécessité pour les bailleurs sociaux d’arbitrer à l’avenir entre réhabilitations et constructions neuves et à une augmentation importante de leurs investissements. Elle propose qu’ils choisissent de prioriser les réhabilitations à la construction en raison des contraintes financières. Ce qui est insatisfaisant, entre autres pour 2 raisons, la France manque cruellement de logements sociaux et on anticipe mal le vieillissement du parc notamment celui des années 1970/1980, durant lesquelles les bâtiments étaient construits rapidement et sont devenus des passoires thermiques qu’il n’est pas toujours facile et souvent très coûteux de réhabiliter, pour des résultats insatisfaisants. Lors du congrès HLM, il sera demandé que l’Etat revienne sur sa politique mortifère concernant le logement social.
Voici des extraits de la synthèse de l’étude de la banque des Territoires :
« Le secteur du logement social fait face à l’enjeu de la transformation écologique de son parc dans un environnement économique incertain, marqué par des coûts d’investissement plus élevés et des tensions inflationnistes qui commencent à se résorber. Dans ce contexte qui pèse sur leurs équilibres financiers, et à politiques publiques constantes, les organismes devront probablement arbitrer entre constructions neuves et réhabilitations, afin de préserver durablement leur situation financière. Les grands enjeux environnementaux et les ambitions de la SNBC (Stratégie Nationale bas-carbone) pourraient amener les organismes de logement social à maintenir leur effort d’investissement en rénovation au détriment des constructions neuves, sauf à disposer de nouvelles ressources d’équilibre…
Or, les obligations réglementaires en matière de transformation écologique et d’adaptation au changement climatique vont amener les bailleurs sociaux à accroitre très fortement les efforts d’investissement qui devront y être dédiés, dans un contexte économique caractérisé par des tensions inflationnistes encore manifestes à court terme et des taux d’intérêt plus élevés qu’il y a quelques années. Dans ce contexte de contrainte financière, les organismes devraient être
amenés à arbitrer entre constructions neuves et réhabilitations, s’ils souhaitent conserver une situation financière soutenable. Notre scénario retient ainsi la priorisation de l’effort sur les réhabilitations et prévoit un ajustement structurel à la baisse de la production neuve par rapport au scénario pré-Covid, mais tout en s’inscrivant dans une trajectoire plus soutenue que celle projetée l’an passé.
Suivant le scénario économique et financier retenu, dont les hypothèses sont arrêtées sur la base des informations disponibles à fin janvier 2024, les bailleurs sociaux seraient en mesure de maintenir un rythme annuel de réhabilitations allant jusqu’à 130 000 logements rénovés de 2024 à 2027.
Les montants d’investissement qui en résulteraient seraient conséquents, accentués par la forte augmentation du coût unitaire des opérations de réhabilitation thermique en 2023, résultant du choc inflationniste, mais également de la nature plus ambitieuse de ces opérations.
Ce programme de réhabilitation massive est envisageable grâce à un potentiel financier initialement élevé et au détriment de la production nouvelle de logements sociaux, qui se situerait à un niveau inférieur aux scénarios présentés avant la crise due à la Covid-19. Les nécessaires investissements liés à l’adaptation au changement climatique du parc ne sont aujourd’hui pas pris en compte mais devraient l’être à l’occasion du prochain millésime de l’étude sur la base des orientations de politiques publiques retenues d’ici-là.
Cette année encore, la projection est réalisée dans un contexte d’incertitudes élevées en lien notamment avec les tensions géopolitiques et leurs répercussions économiques, mais aussi en raison des changements plus structurels en cours. Or, la projection de long terme est très sensible aux hypothèses retenues…
L’analyse du secteur dans sa globalité ne reflète pas l’hétérogénéité des situations financières des différents bailleurs et la projection de long terme reste très sensible aux hypothèses retenues. Il est par ailleurs important de rappeler que cet exercice de projection est réalisé à politiques publiques connues aujourd’hui. Il ne tient ainsi pas compte de futurs dispositifs affectant le secteur ou de mesures de soutien éventuelles mises en place dans les années à venir. »
