Une étude menée par la Fédération des offices publics de l’habitat (FOPH) met en lumière les stratégies adoptées par les bailleurs sociaux pour assurer la pérennité des services assurés aux locataires, dont l’offre ne cesse de s’étoffer. Mais comment financer ces services aux habitants ?
Cette étude ne rappelle malheureusement pas le très mauvais coup porté aux bailleurs sociaux par la politique macroniste qui a supprimé le versement des APL aux locataires du logement social et pour éviter de les appauvrir, il a appauvri le bailleur en lui imposant de baisser les loyers du montant des APL supprimées, c’est la RLS (Réduction du loyer de solidarité) qui coûte 1,3 milliards d’euros aux bailleurs chaque année. L’Etat s’est par ailleurs totalement désengagé du financement des bailleurs sociaux. Il serait vraiment urgent de réfléchir à la création d’un service public du logement décliné au niveau national et local
L’étude évoque quatre grands leviers financiers mobilisés par les bailleurs sociaux pour soutenir ces services :
- les fonds propres, qui servent à financer les services liés au cadre de vie : espaces verts, gardiennage, animations sociales par exemple.
- Ensuite, la répercussion de certains coûts sur les locataires, tels que l’entretien des parties communes, la sécurité ou la gestion des espaces collectifs,
- le soutien des collectivités et les subventions publiques constituent un autre mode de financement, généralement dédié aux actions de cohésion sociale et aux dispositifs d’accompagnement des populations vulnérables.
- des mécanismes de financement innovants, comme les fonds de dotation qui permettent aux OPH d’investir sur le long terme dans des services évolutifs.
Synthèse de l’étude
« L’étude de la FOPH menée par le cabinet CMI propose tout d’abord une classification des services déployés par les opérateurs publics du logement social en fonction de leur éloignement du cœur de métier traditionnel des bailleurs. Les bailleurs adaptent ainsi leur organisation pour proposer ces services, de l’accompagnement ponctuel à l’internalisation des services, toujours en lien avec les besoins et les acteurs de leur territoire.
La force des adhérents de la FOPH est bien de pouvoir articuler leur fort ancrage territorial avec le modèle économique de cette offre servicielle.
Le cœur de l’étude porte sur le financement de ces services, sujet crucial pour les opérateurs publics. Outre les retours sur investissements indirects (les « coûts évités ») et les retours sur investissements directs (les recettes générées), quatre principaux leviers de financement sont mobilisés par les bailleurs, en fonction de la nature des services, de leur pérennité, etc. :
- la mobilisation des fonds propres de l’Office. Ce levier est en général privilégié pour le financement de services qui concernent l’amélioration du cadre de vie des locataires ou la cohésion sociale. Il permet également d’assurer l’amorçage de services qui ont vocation à trouver leur modèle économique dans un second temps ;
- la répercussion du coût du service aux locataires : les OPH peuvent faire porter le financement des services sur les locataires par l’intégration du coût du service aux charges récupérables ou par la commercialisation des services. Les services dont les coûts sont intégrés aux charges récupérables sont en général des services liés au cœur de métier historique des OPH et concernent la sécurité, l’environnement des logements, le gardiennage ;
- la mobilisation des leviers fiscaux permis par les collectivités ou la mobilisation de subventions publiques. Les OPH bénéficient de l’abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou peuvent capter des subventions publiques via des appels à projets auxquels ils candidatent. Les services visés alimentent en général la question de la cohésion sociale et peuvent viser des publics vulnérables ;
- la mise en place de véhicules de financement innovants tels que les fonds de dotation permettant de constituer une manne financière à long terme pour financer des portefeuilles de services évolutifs. La mobilisation de la finance durable constitue aussi une opportunité pour certains bailleurs.
Un même bailleur peut faire appel à ces différents leviers de manière concomitante pour s’inscrire dans une dynamique de développement pérenne de nouveaux services. Ce développement stratégique et opérationnel n’est pas aisé pour le bailleur social. Il s’inscrit dans le renforcement du lien services-territoire des adhérents de la FOPH, et contribue à la dynamique territoriale ainsi qu’à l’image de marque des bailleurs et de leurs regroupements »
