La Fédération nationale des Offices publics de l’habitat publie une étude sur l’occupation du parc de logements de ces offices et sur son évolution au cours des dix dernières années. Et notamment sur le profil des locataires, que ce soit en termes de revenus, d’âge ou de composition familiale. On voit que l’offre ne correspond plus toujours à ce profil, notamment en termes de taille des logements. Et que deux objectifs demeurent en tension : loger le plus grand nombre et privilégier les plus précaires.
Voici un extrait des principales conclusions de l’étude :
« Le parc OPH cherche bien « à tenir les deux bouts » : un objectif généraliste, d’ouverture au plus grand nombre, tout en priorisant l’accueil des plus précaires.
Il fait par ailleurs face au fil du temps à une inévitable concentration de certains profils, en cohérence avec les tendances observables dans notre société qui se reflètent chez les locataires du parc OPH :
– des ménages constitués en grande partie et de plus en plus de personnes seules et un âge moyen en progression constante, phénomènes directement liés au vieillissement général de la population (la part des occupants de plus de 65 ans dans le parc OPH est passée de 12,9 % en 2009 à 16,2 % en 2020),
- une majorité de personnes majeures sans emploi (hors chômage) dans les logements, conséquence directe du vieillissement des occupants mais aussi de l’augmentation de la part d’étudiants vivant chez leurs parents, en raison de la crise générale du logement,
- une proportion grandissante de familles monoparentales qui, en raison de leur fragilité sociale et économique, trouvent refuge dans le logement social (19,4 % en 2009 des ménages en OPH, 21,5 % en 2020 et jusqu’à 28,1 % chez les ménages ayant emménagé récemment).
Concernant les QPV, ils ont globalement tendance à connaître les mêmes dynamiques que le parc OPH dans son ensemble, mais de façon amplifiée. Mis à part les éléments relatifs aux caractéristiques démographiques des locataires (les habitants des QPV sont en moyenne plus jeunes et plus fréquemment en couple), cette population connaît également une diversité de situations économiques et d’emploi, avec un taux de ménages à bas revenu et d’occupants majeurs sans emploi (hors chômage) plus important. S’agissant de la question des réalités économiques des habitants et les proportions dans lesquelles les loyers pèsent sur leurs ressources disponibles, les taux d’effort des populations logées dans le parc des OPH atteignent près de 50 % des ressources pour certaines compositions familiales dans certaines zones. Les aides personnelles au logement, APL, permettent d’alléger très significativement ce poids du loyer (hors charges) sur les ressources et constituent à ce titre un instrument structurant d’équité sociale : le taux d’effort est diminué de 13 % sur l’ensemble des zones après prise en compte de l’APL, et certains ménages connaissent des réductions de taux d’effort de plus de 30 points de pourcentage.
Au total, on voit bien que le parc social et particulièrement celui des OPH, qui a joué un rôle majeur d’ascenseur social lors des Trente Glorieuses, joue de plus en plus, depuis la crise économique et sociale qui sévit depuis la fin des années 70, un rôle d’amortisseur social.
L’étude s’attache enfin à analyser la comparaison entre la demande de logement social et l’offre proposée par les OPH à partir d’une exploitation des données SNE (Système National d’Enregistrement). Malgré leur caractère incomplet et déclaratif, celles-ci permettent de mettre en perspective les analyses menées sur l’ensemble du parc actuel : on constate notamment une demande bien plus élevée que l’offre de logement, en zone tendue et pour les typologies les plus petites (1 ou 2 pièces).
Au final, les enjeux de marché, mais aussi patrimoniaux, sociaux, financiers, etc., appellent certainement des réponses – et des moyens – circonstanciés selon la nature des territoires :
- en zone tendue, l’IDF et la zone A/Abis principalement, le parc OPH répond à l’accueil des plus précaires pour faire face à un marché privé aux loyers extrêmement élevés. Mais le déséquilibre offre-demande y est globalement bien plus important qu’ailleurs : l’objectif sur ces zones doit être ici de construire massivement une offre à bas prix pour pallier la pénurie de logements accessibles. Cette offre neuve peut se faire via la construction neuve et/ou l’acquisition-amélioration, compte tenu des difficultés d’accéder au foncier. En tout état de cause :
- cette offre nouvelle doit s’orienter en priorité vers des petits logements compte tenu des nouvelles caractéristiques des demandeurs.
- cette politique demande une forte volonté politique et de gros moyens fiscaux (TVA réduite sur l’ensemble des produits sociaux), budgétaires (abandon de la réduction du loyer de solidarité, retour de l’État en matière de subventions…), législatifs et règlementaires (réforme foncière ambitieuse pour minorer le coût d’accès au foncier, pause drastique dans l’inflation de normes techniques, (sauf des normes environnementales, ndrl).
- En zone détendue, l’enjeu est avant tout d’adapter en nombre et en qualité le parc existant aux nouvelles réalités (démolition en cours des patrimoines les plus obsolètes, adaptation et modernisation en restructurant les typologies, en ajoutant des ascenseurs, des balcons…) tout au calibrant l’offre nouvelle au plus près des nouveaux besoins (logements familiaux mais aussi produits spécifiques comme les résidences pour personnes âgées, les travailleurs saisonniers, les jeunes travailleurs…). Là encore, il faut non seulement des moyens financiers pour intervenir sur le parc mais aussi faire preuve de créativité, pour différencier, adapter les règles de plafonds de ressource, de gestion locative, etc., celles-ci étant conçues à partir du seul prisme francilien totalement inadapté ici. »
