En novembre 2020, la Métropole avait déposé un dossier pour expérimenter l’encadrement des loyers sur une partie de son territoire conformément à la loi ELAN du 23 novembre 2018. La demande avait été rejetée par le ministère car une partie des communes concernées par cette expérimentation n’était pas située dans une zone tendue sur les loyers.
La loi 3DS du 21 février 2022 a prolongé de 3 ans l’expérimentation d’encadrement des loyers. Ceci permet à la Métropole, de déposer un nouveau dossier sur un territoire plus restreint en utilisant les données de l’Observatoire Local des Loyers (OLL) opérationnel depuis 2016.
L’OLL de la région grenobloise a été agréé par arrêté publié au journal officiel le 10 août 2020.
Pour préparer son dossier la Métro dispose aujourd’hui de 5 années de résultats sur les loyers de 2016 à 2020.
Outil de régulation, l’encadrement permettrait, dans le cadre de la démarche globale de la politique de l’habitat, de limiter les abus qui concernent en priorité les plus petites surfaces, le plus souvent louées aux plus précaires (familles monoparentales, sans emplois fixes ou étudiants, …).
Le territoire de l’OLL s’étend sur une partie de 4 Etablissements Publics de Coopération Intercommunale : la métropole Grenoble Alpes Métropole, la communauté d’agglomération du Pays Voironnais, les communautés de communes du Grésivaudan et de Bièvre Est. Soit les 49 communes de la Métro et 26 des autres EPCI, soit 75 communes. En 2020, le loyer médian ainsi constaté est de : 11 €/m² à l’échelle des 75 communes, (10,8 €/m² en 2017)
L’OLL a défini des zones « isoloyers »
11,4 €/m² pour la commune de Grenoble et plus précisément : 12,1 €/m² pour la zone 1, 11,8 €/m² pour la zone 2 et 10,7 €/m² pour la zone 3.
11,4 €/m² pour la zone A, 10,4 €/m² pour la zone B et 9,5 €/m² pour la zone C.
Pour obtenir l’encadrement des loyers il faut démontrer que le territoire à encadrer répond à 4 critères :
- Un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif privé et le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif social.
- Un niveau de loyer médian dans le parc privé élevé.
- Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible.
- Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le Programme Local de l’Habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
Le Conseil de Métro propose donc un nouveau zonage pour la zone encadrée qui intéressera des zones sur 21 communes. Il s’agit des zones 1 et 2 à Grenoble et la zone A pour d’autres communes de la Métro.
Cartes des zones 1, 2 et 3 à Grenoble et des zones A, B et C dans l’agglomération :
L’encadrement doit servir à limiter les abus en termes de loyers pratiqués notamment dans les petits logements, à limiter des mises sur le marché avec des niveaux de loyers excessifs, sans rapport avec la réalité et à limiter les hausses de loyers entre deux locataires.
Si l’encadrement est accepté, le préfet devra fixer chaque année : un loyer de référence qui correspond au loyer médian observé, un loyer de référence majoré (plus 20% par rapport au loyer de référence), un loyer de référence minoré (moins 30% par rapport au loyer de référence), exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable défini pour chaque territoire délimité par catégorie de logements (typologie, âge du bâti) et par secteur géographique.
L’encadrement permettra à un locataire de contester son loyer s’il dépasse les niveaux fixés par le préfet. Il disposera pour cela d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation.
La mise en place de ce dispositif s’accompagnera d’une campagne de communication tant auprès des propriétaires qu’auprès des locataires pour porter à leur connaissance les caractéristiques du marché locatif, les règles à respecter et les démarches à effectuer pour les locataires, ainsi que des risques encourus par les propriétaires en cas de non-respect de ces dernières.
