Un des thèmes porteur de la campagne de la liste « Grenoble une ville pour tous » était l’engagement (n° 73) Construire du logement pour tous « Nous poursuivrons une politique active de construction de logements sociaux en privilégiant les organismes HLM et en limitant sa « concession » à la promotion immobilière privée » Il s’agit de réaliser des logements de qualité mais au juste prix pour enrayer la spéculation foncière et immobilière favorisée par la politique de l’ancienne équipe. Dans cet engagement, il est clairement indiqué qu’il faudra limiter fortement le recours de la construction de logement sociaux par les promoteurs privés en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) qui est en fait une concession au privé.
Le code civil précise ce qu’est la VEFA : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »
Ce choix entraîne, dans les faits, que les coûts de construction des logements sociaux en VEFA sont plus chers que ceux construits en maîtrise d’ouvrage directe et cette solution qui semble astucieuse est en fait un mauvais choix et il va falloir la limiter fortement. En effet les promoteurs immobiliers justifient souvent que les prix des logements privés est cher parce qu’ils doivent construire des logements sociaux en VEFA et que cela pèse sur les prix des logements en accession.
Comme le dit fort justement un responsable d’un organisme HLM :
« Par une curiosité, due sans doute au caractère relativement récent du recours massif à la VEFA, l’acquisition par des bailleurs sociaux à des promoteurs de logements produits en VEFA échappe à toute règle de mise en concurrence (celle-ci fonctionne même «à l’envers» puisque ce sont les promoteurs qui mettent en concurrence les bailleurs, générant ainsi, mécaniquement, une surenchère sur les prix). L’acquisition de logements en VEFA relève en effet aujourd’hui d’une simple négociation de gré à gré, en dehors de toute régulation. »
Un logement produit en VEFA doit pouvoir être acquis au même prix que s’il avait été produit par un bailleur social.
Ce responsable explique que le promoteur privé n’a pas à faire supporter au logement social en VEFA une charge foncière supérieure à celle qu’il aurait supporté en construction directe par le bailleur social.
« Dès lors que le Promoteur a intégré les contraintes de la production de Logements Locatifs Sociaux (LLS) lors de l’acquisition du foncier, cette décote du foncier n’est pas supportée par le Promoteur (et donc pas par l’accédant, client final), mais par le propriétaire de ce foncier. En effet, la valorisation de la part relative au LLS (20 à 30% selon les secteurs) doit se faire selon les contraintes de la production du LLS, c’est-à-dire selon le prix de production permis par son financement.
On relèvera que le mécanisme est le même pour la part de terrain destinée à supporter la part de logements en accession puisque le prix du foncier est très directement corrélé au prix de vente permis par « le marché ».
Ainsi l’offre que le Promoteur est susceptible de proposer à un propriétaire foncier doit être constituée :
- Pour 70 à 80% (selon la part de LLS imposée par les documents d’urbanisme) de la surface de plancher à produire en accession (« prix du marché »),
- Pour 20 à 30 % (selon la part de LLS imposée par les documents d’urbanisme) de la surface de plancher à produire en LLS c’est-à-dire selon le prix supportable au regard des financements du LLS sur le secteur.
On notera à ce sujet, que la valeur d’un foncier est, dans une très large part, produite par la décision de la puissance publique qui décide dans ses documents d’urbanisme de la capacité constructive de la parcelle. Il n’est donc pas illogique qu’une part (généralement de 20 à 30%) de la plus-value ainsi crée soit partagée entre le propriétaire du foncier (70 à 80 %) et la puissance publique (20 à 30%).
En conclusion : Il est totalement inexact de dire que la production de LLS dans une opération mixte (accession+LLS) est supportée, même très partiellement, par les accédants, dès lors que le promoteur a payé au juste prix, c’est-à-dire sans surenchère, la part de foncier nécessaire à la production de LLS »
