Des jurisprudences successives ont précisé clairement que le règlement de copropriété est un contrat qui engage tous les habitants de l’immeuble. Exemple, la conclusion de la Cour de cassation (Arrêt n°381 du 8 avril 2021) « Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. »
Cette jurisprudence est importante et peut impacter tous les bailleurs dont les bailleurs sociaux qui acquièrent des logements vides dans les immeubles privés. Elle dit en substance, que la copropriété (ou un propriétaire) peut se substituer aux bailleurs pour exiger et obtenir l’expulsion d’un occupant, qui ne respecte pas le règlement de copropriété de l’immeuble.
Il existe des immeubles en copropriétés, habités par des propriétaires occupants et locataires privées et publics. Tous les résidents d’un immeuble ont les mêmes obligations définies dans un règlement intérieur d’immeuble, en général affiché dans le hall d’entrée et qui doit être remis à chacun à son entrée dans les lieux.
Hélas il arrive parfois que des locataires ou des propriétaires n’aient pas lu, pas mémorisé ou intégré les règles collectives, imposables à chaque occupant. Lorsque ces points ne sont pas respectés, la vie en immeuble peut rapidement devenir insupportable, et rende impossible de se parler tranquillement, jusqu’à des invectives qui dépassent la pensée ! Elles entraînent des conséquences qui peuvent aller très loin dans les risques de troubles de voisinage. Les forces de police sont appelées, mais ne se rendent pas obligatoirement sur place, sauf quand il y a des menaces graves pour des occupants de l’immeuble qui déclarent ne plus pouvoir circuler en toute quiétude dans leur immeuble.
Un jugement de la Cour de Cassation du 15 novembre 1985, s’est appuyé sur un article du Code civil art. 1166 et a permis à une copropriété de se substituer à un propriétaire bailleur pour demander l’expulsion d’un commerçant vendeur de pâtisseries, dont les autres occupants de l’immeuble ne supportaient plus « l’odeur et le bruit » de ce commerce. D’autres jugements de tribunaux de grande instance vont également dans ce sens. Or, il peut s’agir de commerces, mais tout occupant d’un immeuble peut être soumis aux mêmes règles, lorsqu’il y a un non-respect reconnu du Règlement intérieur de l’immeuble, qui entraîne des troubles de vie paisible dans un immeuble collectif.
Cette mesure est à prendre en grande considération dans une période où beaucoup indiquent qu’il serait nécessaire d’être beaucoup plus volontaristes, d’aller rechercher des logements inoccupés dans les copropriétés privées, afin d’augmenter significativement le nombre de logements sociaux, en lieu et place d’immeubles neufs, dont les emplacements sont plus utiles à « l’oxygénation des villes« . Toutefois, les conditions de réussite de ces cohabitations, nécessitent une recherche de nouvelles méthodes de gestion de proximité pour tous les bailleurs.
Cette solution d’aller rechercher des logements vides de tout occupant durant des temps plus ou moins longs pour les transformer en logements sociaux après acquisition par des bailleurs sociaux, est en effet au premier abord très séduisante. Cette « mixité sociale » existe déjà, notamment à Grenoble, puisque la ville s’était substituée aux propriétaires du centre-ville à partir des années 70 pour engager une rénovation de grande ampleur des vieux quartiers, en créant la Régie foncière. Cette Régie a malheureusement été supprimée par la majorité municipale après 1983 (mandats de A. Carignon), puisqu’à l’époque seul le marché libre et sans contrainte de l’immobilier était la règle.
Grâce à ces politiques volontaristes, des vieux immeubles du centre-ville ont bénéficié de rénovations conséquentes. Cependant les enseignements ne sont pas toujours positifs, en raison des difficultés de cohabitation entre propriétaires occupants et locataires privés ou publics. Pour réussir pleinement ces cohabitations, l’ensemble des bailleurs avec des aides publiques indispensables, peuvent s’inspirer fortement des méthodes de « Un Toit Pour Tous » qui acquièrent ou mettent en location pour un propriétaire, des logements dans le diffus essentiellement privés. Ces locations sont accompagnées d’un suivi conséquent et souvent indispensable, facilitant une cohabitation tranquille et réussie entre les habitants d’un immeuble qui est durable dans le temps, qu’ils soient propriétaires ou locataires du secteur social ou privé.
Aujourd’hui, les bailleurs sociaux notamment ont imaginé des dispositifs de tranquillité grâce à des passages réguliers en soirée de services de médiation. Et si on imaginait un exercice participatif de la gestion de proximité par tous les habitant-es des immeubles ? Peut-être y aurait-il moins de relations conflictuelles de voisinage et davantage de convivialité au quotidien pour toutes et tous. Et si la démocratie participative commençait par des relations harmonieuses entre voisin-es ? L’écologie c’est aussi et peut être surtout, des relations moins conflictuelles. Inventer demain commence aujourd’hui sur son pallier ou en bas de chez soi.
Mots-clefs : justice, logement, public-privé
