C’est ce que propose le premier rapport de la Commission pour la relance durable de la construction de logements, présidée par M. Rebsamen et rendu public le 22 septembre. Un deuxième devrait être rendu à la fin du mois d’octobre. La commission dresse le constat d’une crise de l’offre de logements, concentrée dans les zones tendues et souligne la nécessité de lever les réticences locales à la construction comme les freins à la mobilisation du foncier. Elle propose une première série de mesures de nature fiscale et budgétaire, qui seront complétées en octobre par des propositions en matière de simplification et d’urbanisme.
« Face aux réticences locales à la construction, la commission appelle à déployer un discours politique offensif et des mesures financières ciblées sur les communes et intercommunalités. En effet, le premier obstacle à l’augmentation de l’offre de logements en zones tendues consiste en une dévalorisation de l’acte de construire.
Celle-ci est d’abord politique : l’accueil de nouveaux habitants et la densification qui en résulte sont de plus en plus difficilement acceptés au niveau local. Des réflexes malthusiens, parfois des préoccupations environnementales, souvent une certaine fatigue vis-à-vis du mode de vie urbain, exacerbée par les confinements successifs, se mêlent et nourrissent une défiance forte vis-à-vis de toutes constructions nouvelles. Cette situation appelle un discours politique clair et offensif pour revaloriser l’acte de construire. Il faut affirmer qu’une densité heureuse est possible, à condition que l’on veille à la qualité des logements et des espaces urbains. Il faut également assumer la profonde convergence entre densification et préoccupations environnementales. Enfin, il convient de rappeler le devoir social de chacun vis-à-vis de toutes celles et ceux qui ont besoin d’un logement. Cela étant, le discours politique ne suffira pas.
Pour les maires, la dévalorisation de l’acte de construire est également financière, d’où la nécessité de mesures concrètes de soutien. Les analyses menées par le cabinet FCL font apparaitre une dégradation des marges financières laissées aux maires pour accueillir des populations nouvelles. La suppression de la taxe d’habitation (TH), bien qu’elle ait été compensée « à l’euro près » pour le stock, a réduit les recettes fiscales associées à chaque nouveau logement, en particulier mais pas seulement dans le parc social. Elle a conduit à une érosion du lien fiscal entre la commune et ses nouveaux habitants.
Face à cette diminution des recettes communales associées à l’accueil de nouveaux habitants, la commission formule quatre recommandations. La première consiste à créer un contrat local pour le logement, conclu entre l’Etat et les communes et intercommunalités. Cet outil permettra, dans les territoires les plus tendus, d’objectiver les besoins en logements, de les comparer, en toute transparence, aux constructions réalisées et de soutenir financièrement les maires bâtisseurs. Trois mesures sont ensuite recommandées pour renforcer le lien fiscal entre la commune et ses habitants. La première et principale proposition consiste à compenser intégralement l’éxonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) applicable au logement locatif social, pour une durée limitée et dans un objectif de relance. Dans la même perspective, mais selon des modalités différentes, il est recommandé de compenser intégralement l’exonération de TFPB applicable au logement locatif intermédiaire. Enfin, pour les logements libres, la commission recommande de réduire le décalage entre l’arrivée des nouveaux habitants et la perception des nouvelles recettes fiscales, en donnant aux communes la possibilité de supprimer l’intégralité de l’exonération de TFPB sur les logements neufs… »
