La fiscalité locale est très mal conçue en particulier pour la taxe foncière, désormais seul impôt à la disposition des communes qui ne peuvent agir que sur un taux et non sur la valeur locative du logement.
Taxe foncière = taux x moitié de la valeur locative
Le montant de la taxe payée dépend donc de deux éléments, le taux et la valeur locative. En général les commentateurs ne comparent que les taux entre les différentes communes, mais il faut aussi comparer les valeurs locatives.
La détermination de la valeur locative a été effectuée avant 1970 avec les loyers réels de cette époque et depuis n’a été que très légèrement modifiée par les services fiscaux. Nationalement chaque année un taux d’évolution est donné en fonction de l’inflation sans corriger les disparités de loyers qui se sont amplifiées depuis plus de 50 ans !
Donc ces valeurs locatives fixées par l’administration fiscale et non par les communes ne correspondent en rien aux loyers réels actuels. Les gouvernements successifs ont promis de revoir ces valeurs mais par manque de courage ont reculé et reculent encore.
Lors de la loi de finances 2023, la réforme des bases fiscales pour déterminer la valeur locative pour les logements a été repoussée de 2 ans, en 2028. Il ne fallait surtout pas qu’elle soit mise en place en 2026 juste avant l’élection présidentielle.
Les changements à apporter sont très importants, par exemple, il y aurait une forte augmentation pour les quartiers où les loyers sont hauts et au contraire une forte diminution dans les quartiers où les loyers sont plus bas ainsi que pour les bailleurs sociaux. Voir Révision des valeurs locatives sur les locaux d’habitation : une évaluation sur grandes agglomérations | Institut des Politiques Publiques – IPP
L’exemple des 49 communes de l’agglomération est intéressant. La valeur locative moyenne de la ville de Grenoble (pour les logements) fait partie des plus faibles de l’ensemble des communes de l’agglomération.
et il en va de même par rapport aux autres grandes villes :
La valeur locative moyenne (VLM) des logements de Grenoble par rapport aux villes de plus de 100 000 habitants est 16 % plus faible que la moyenne des grandes villes. Pour obtenir le même montant de taxe foncière que les autres, il faut à Grenoble augmenter les taux d’environ 16 % par rapport au taux moyen des grandes villes.
La liaison entre revenu et taxe foncière :
Sans surprise, plus les ménages ont un revenu élevé plus ils habitent dans des logements à forte valeur locative dans l’agglomération. C’est ce que montre le graphique suivant où chaque point représente une commune : en ordonnée le revenu médian disponible moyen des ménages de la commune et en abscisse la valeur locative moyenne des immeubles d’habitation de la commune. La corrélation est assez forte.
