Une étude de l’Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social) sur les évolutions majeures du parc social sur 10 ans (2014-2023). Le parc social a grossi de 527 000 logements entre 2014 et 2024 (ce qui est insuffisant) en s’adaptant un peu aux besoins des demandeurs. En 10 ans, 747 000 logements sociaux ont été mis en service, c’est-à-dire mis à disposition d’un ménage demandeur d’un logement social. Dans le même temps, 220 000 logements sociaux ont été vendus ou démolis.
Le rythme annuel de croissance nette du parc s’essouffle sur la période, avec moins de mises en service, de 80 000 en 2014 à 63 000 en 2023, et plus de sorties du parc, de 21 000 unités par an en 2014 à 28 000 en 2023.
Adéquation à la composition des ménages demandeurs La demande de logements sociaux émane pour moitié de personnes seules alors que moins du quart du parc de 2014 était composé de petites typologies. Un début de rééquilibrage s’esquisse : depuis 10 ans, 40 % de l’accroissement net du parc se compose de petites typologies (T1 et T2).
Adéquation aux ressources des ménages demandeurs Près de 60 % des ménages demandeurs ont des ressources sous les plafonds PLAI alors que 44 % du parc de 2014 était composé de logements très sociaux. L’évolution nette du parc social depuis 10 ans a accentué l’inadéquation entre l’offre et la demande sur le plan des ressources. Ainsi, en 10 ans le nombre de logements très sociaux n’a augmenté en net que de quelque 70 000 unités : alors que le parc social a crû de 11 % sur cette période, les logements très sociaux n’ont augmenté que de 4 %. L’orientation en faveur des mises en service de nouveaux logements PLAI est en effet nettement insuffisante au regard de la demande, compte tenu du grand nombre de démolitions de logements HLMO, aux loyers parmi les plus bas du parc social. A l’opposé, le parc de logements PLS a augmenté de près de 110 000 logements, représentant un accroissement de près de 50 % de cette catégorie numériquement moins importante que les autres types de logements sociaux.
Adéquation à la localisation des ménages demandeurs 3 % des zones d’emplois1 ont regroupé à elles seules près de 40 % de l’accroissement du parc social. Ces 10 zones d’emplois correspondent toutes à des grandes métropoles. À l’opposé, le parc social s’est contracté dans près de 60 zones d’emplois, particulièrement dans les territoires où domine l’industrie, et qui se caractérisent par une population en moindre croissance et une baisse ou stabilité de l’emploi.
Influence du statut des bailleurs sur le développement net du parc HLM En 2014, les OPH détenaient un peu plus de logements sociaux que les SA d’HLM (48 % contre 44%). Cette proportion s’est inversée en 10 ans (respectivement 41 % contre 47 %). Cette dynamique a plusieurs déterminants, dont la plus forte présence des OPH dans les opérations de rénovation urbaine en QPV, et la plus forte construction neuve des SA HLM, ainsi que l’évolution du statut juridique d’un certain nombre de bailleurs (entre autres dans le cadre de regroupement d’organismes). A noter également le poids croissant du groupe Action Logement Immobilier, dont les filiales regroupaient en 2024 près de 18 % du parc contre 13 % 10 ans avant.
Adéquation avec les besoins en logements La mise en regard des besoins en logements – tout parc confondu – identifiés par le SDES2 et de l’accroissement net du parc de logements sociaux fait apparaître une cohérence globale dans l’implantation des constructions de logements sociaux. Les zones identifiées comme ayant les besoins les plus forts concentrent la majeure partie de la hausse du parc social.
