La révision des valeurs locatives des locaux d’habitation va-t-elle voir le jour ?

Publié le 10 mars 2017

Le calcul des impôts locaux est fondé sur la valeur locative de l’habitation. En théorie cette valeur locative devrait représenter la réalité du marché immobilier. Or les valeurs locatives actuelles datent d’environ 50 ans et dans une commune comme Grenoble quel que soit le quartier la valeur par m2 est la même pour la même catégorie de logement, alors que le marché locatif réel montre des différences notables entre les différents quartiers. Les valeurs locatives dans les anciens quartiers (plutôt au nord des grands boulevards) étaient évaluées avec des surfaces corrigées inférieures (les éléments de confort étaient moins nombreux) à celles des nouveaux logements en majorité au sud des grands boulevards. D’où des impôts locaux en moyenne plus élevés à la Villeneuve qu’à l’Ile Verte (pour des immeubles anciens) pour la même surface de logement.

Toutes les réformes ont été systématiquement stoppées par le parlement depuis plus de 20 ans. La loi de finances pour 2013 prévoyait la remise du rapport sur l’expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation pour le 30 septembre 2015. Ce n’est que maintenant que ce rapport est rendu public. Le parlement laisse donc à la prochaine majorité le soin de mettre en place cette réforme. Vu les débats actuels pour l’élection présidentielle et les législatives on peut craindre de ne pas voir se réaliser cette réforme.

Il ressort qu’en moyenne l’expérimentation indique les “chambres de bonnes” et studios de moins de 15 m2 pourraient payer une taxe supérieure de 42% après la révision. Les propriétaires d’appartements de 200 m2 et plus verraient leur taxe foncière grimper de plus de 20%. Pour les maisons dont la surface est comprise entre 50 et 99 m2 auraient à supporter des augmentations de leur taxe foncière équivalentes (supérieures à 18%).

L’association des élus des grandes villes et des métropoles « France urbaine » a communiqué le 1er mars sur ce rapport.

France urbaine relève quatre points issus du bilan de l’expérimentation menée par l’administration dans cinq départements :

« Le premier point de bilan de l’expérimentation est à cet égard encourageant. En effet : « globalement sur les cinq départements d’expérimentation, en contexte révision, les valeurs locatives des locaux professionnels et les valeurs locatives des locaux d’habitation augmentent dans des proportions comparables, respectivement de 165,5 % et de 151,5 % ». Dès lors, le rebasage de taux peut être envisagé sans conduire à un fort bouleversement des contributions respectives des ménages et des entreprises. Dans le même esprit, il est important de noter que : « pris globalement, les locaux d’habitation présentent des augmentations assez similaires quelle que soit la taille des communes ».

Le deuxième point est la validation globale de la méthode consistant à, successivement : retenir des “groupes de biens” (appartements, maisons individuelles, …), définir des catégories adéquates de tailles (toutes choses égales par ailleurs, la valeur locative au mètre carré d’un petit studio n’est pas comparable à celle d’un grand appartement), identifier des secteurs locatifs homogènes (le marché immobilier de tel quartier n’est pas le même que celui de tel autre quartier) et enfin appliquer des grilles tarifaires émanant des déclarations collectées. Toutefois, il apparaît que s’agissant des biens “atypiques” (logements “exceptionnels”, dépendances) la méthode méritera d’être affinée.

Le troisième point est relatif aux logements sociaux dans la mesure où ils ne relèvent pas d’une logique de marché locatif comparable aux autres logements. Le rapport préconise non de définir des grilles tarifaires spécifiques, mais d’opérer un abattement de valeur locative a posteriori.

Le quatrième point porte sur le passage des valeurs locatives historiques aux valeurs locatives révisées qui « nécessite de prévoir des dispositifs d’amortissement de l’évolution des cotisations pour rendre acceptable la réforme ». A cet égard, les mécanismes de lissage, de “planchonnement” (réduction symétrique des écarts) et de mise en œuvre de “coefficients de localisation”, d’ores et déjà mis en œuvre pour la révision des locaux professionnels, sont des outils a priori appropriés. »

Lire le communiqué de France urbaine ici.

Et le rapport de 420 pages sur l’expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation .

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