Suite à l’adoption par le Parlement de la loi de finances 2018, le gouvernement a lancé une vaste opération de restructuration de l’ensemble de la filière des bailleurs sociaux en imposant des contraintes très fortes sur leurs équilibres économiques. Le projet de loi ELAN (présenté en conseil des ministres le 4 avril) qui devrait être adopté d’ici l’été obligera les bailleurs, ayant moins de 15 000 logements à se regrouper ou fusionner, afin de créer de grands opérateurs, croyant que plus c’est gros et plus c’est efficace, alors que les bailleurs sociaux sont un des piliers de la gestion de proximité indispensable, notamment dans les QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville). Cette loi menace directement les OPH (offices publics de l’habitat) qui sont cantonnés dans le logement social sans accès au secteur concurrentiel du bâtiment. A travers cette politique, le gouvernement a la volonté de couper les liens entre les bailleurs et les collectivités et de voir se créer de grands opérateurs privés. Cette politique vise à détruire un service public local pourtant essentiel qui est financé par les locataires et qui a vu ces dernières années les subventions publiques baisser rendant difficile l’entretien et les rénovations pourtant indispensables d’un parc de logements sociaux vieillissant.
La loi de finances 2018 impose la baisse des loyers pour les locataires (uniquement des bailleurs sociaux) touchant l’APL et parallèlement une baisse des APL pour ces locataires (économie de 0,8 milliard d’euros pour l’Etat en 2018 et 2019, qui atteindra 1,5 milliards à partir de 2020). Donc ce n’est pas une mesure sociale, elle vise seulement à diminuer les recettes des bailleurs qui logent des ménages bénéficiant des APL, donc à revenus faibles ou modestes.
Cette mesure atteint de plein fouet les bailleurs qui ont de nombreux locataires qui touchent l’APL notamment ceux qui sont en QPV.
Autre mesure prévue : c’est l’augmentation de la TVA de 5,5% à 10 % sur la construction (dont l’achat de terrains), la réhabilitation et la maintenance pour les bailleurs sociaux.
Les mesures de compensation ne sont pas à la hauteur de ces économies et agiront seulement sur le long terme (allongement des prêts, taux abaissés…)
Les conséquences sont différentes suivant les bailleurs. Les OPH sont les plus vulnérables car ils sont confinés dans la seule activité du logement social, contrairement aux ESH (entreprises sociales pour l’habitat, purement privées) et au EPL (entreprises publiques locales : les SEM) qui peuvent avoir une activité différenciée et aller dans le secteur concurrentiel.
Il est prévu par le gouvernement des mécanismes de péréquation entre bailleurs, mais qui ne seront pas à la hauteur des nécessités et qui seront un moyen pour lui de piloter l’avenir des bailleurs en difficulté (recentralisation à la Macron).
Dans l’agglomération, que faire ?
- ACTIS (OPH) est très lourdement atteint notamment car il a de nombreux locataires touchant l’APL ; la baisse imposée des loyers va lui manger ses ressources propre et l’augmentation de la TVA va le faire passer dans le rouge. Sa survie exige des décisions assez rapides. Il doit se regrouper car il n’a que 12 000 logements.
- Grenoble Habitat – GH (4 000 logements sociaux) est moins atteint car moins de locataires avec APL et surtout parce qu’il finance sa politique de logement social par des activités rentables dans le secteur concurrentiel où il est performant.
- L’OPH du département OPAC38 est mis à mal et a déjà programmé des baisses d’entretien dans ses logements.
Une bonne solution à promouvoir rapidement :
Le modèle OPH est condamné économiquement, mais il faut conserver la liaison étroite entre les collectivités et les bailleurs, seule façon de conserver un vrai service public local de l’habitat. La transformation de l’OPH en SEM est une bonne solution à condition que les actionnaires privés n’aient pas la minorité de blocage et que ce soient des opérateurs financiers comme la CDC ou des banques locales, à l’image de l’actionnariat de GH et non des sociétés immobilières.
Une nouvelle SEM qui résulterait du regroupement d’ACTIS et de GH aurait comme actionnaires publics principaux, la Métro et Grenoble et deviendrait un outil public au service d’une politique décidée par la métropole et ses communes pour conserver une capacité de construction de logements sociaux (il en manque beaucoup) tout en développant une gestion de proximité pour améliorer la qualité de vie des habitants.
