Suite aux attaques violentes du gouvernement contre les bailleurs sociaux qui doivent baisser les loyers pour permettre au gouvernement d’économiser sur les APL des locataires du logement social, les organismes HLM ont vu leurs recettes fortement baisser. Les locataires payent des loyers diminués mais voient leur APL baissée d’autant. Cette baisse de loyer n’est pas une politique d’aide aux locataires mais une punition contre les organismes. Comme l’Etat s’est désengagé des financements du logement social, les recettes des bailleurs sont dominées (à plus de 85%) par les loyers, ici la solidarité s’opère par les plus modestes pour les plus modestes ! Et tous les services apportés par le bailleur social sont payés par les locataires.
Un organisme à loyer modéré comme ACTIS se trouve en grandes difficultés car très présent dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, où les APL représentent une forte proportion des loyers. Ses fonds propres ont fondu d’où une diminution de certaines prestations et il ne peut plus construire sauf à vendre du patrimoine. Il n’est plus en état de participer efficacement à la construction de nombreux logements sociaux dans l’agglomération. Or la demande de logements sociaux y est très forte.
Le gouvernement par la loi ELAN, impose aux organismes de moins de 12 000 logements de se regrouper avec d’autres organismes pour continuer à exister. Comme ACTIS a moins de 12 000 logements il est obligé de se regrouper avec un autre organisme.
En 2018, la Métropole et la Ville de Grenoble ont examiné toutes les solutions pour sauvegarder une politique publique favorable au développement du logement social. La seule structure qui permettrait de trouver du financement permettant d’assurer ce développement est une Société d’Economie Mixte (SEM), contrôlée par la Métro.
Il existe à Grenoble un outil public qui construit et gère du logement social et en même temps est capable d’aller sur le secteur marchand du logement privé pour faire des résultats financiers qu’il injecte dans l’aide au logement social, c’est la SEM Grenoble Habitat, qui, même étant beaucoup plus petite qu’ACTIS, a construit beaucoup plus de logements qu’ACTIS ces derniers temps.
C’est la preuve que cela marche concrètement et sur une longue période. En moyenne, Grenoble Habitat construit un logement social en vendant deux logements sur le secteur concurrentiel.
Mais pourquoi la structure de Société d’Economie Mixte est-elle la seule à permettre cela ?
La loi précise dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH article L.411-2 ) quels sont les organismes à loyers modérés : les offices publics de l’habitat comme ACTIS, les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré ; les sociétés anonymes coopératives de production et les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré ; les fondations d’habitations à loyer modéré ; les sociétés de coordination et les sociétés de vente d’habitations à loyer modéré.
Ces organismes à loyers modérés ont des compétences limitées par la loi ; ils ne peuvent construire des logements que pour les louer ou les vendre à des ménages dont les revenus sont inférieurs aux seuils d’accès au logement social. Ils ne peuvent pas construire pour vendre sur le marché immobilier concurrentiel.
Par contre le CCH (article L.481-1) prévoit que les SEM peuvent construire, vendre et gérer du logement social à condition d’isoler cette activité dans une comptabilité spéciale et obtenir ainsi l’agrément ministériel. Pour ces activités, les SEM ont exactement les mêmes compétences que les organismes à loyers modérés et sont contrôlées de la même façon par l’Agence nationale de contrôle du logement social.
Mais la loi (CGCT article L.1521-1), autorise les SEM à avoir des activités secondaires à condition qu’elles soient complémentaires de son activité principale (qui doit être d’intérêt général) et prévues dans l’objet social de la SEM. C’est ce qui est prévu dans les statuts de Grenoble Habitat. Comme la SEM a la liberté d’utiliser ses ressources financières comme elle l’entend et conformément à son objet social, elle peut financer son activité dans le logement social par les résultats qu’elle fait sur le secteur marchand.
Comme les finances de la Métro deviennent de plus en plus tendues, la seule solution pour poursuivre un développement du logement social contrôlé par elle, est de construire une SEM par la fusion d’ACTIS (qui dépend de la Métro) dans la SEM Grenoble Habitat (qui dépend de la Ville de Grenoble).
C’est ce qui était inscrit dans les délibérations identiques de juillet 2018 prises par la Métro (présentée par Christine Garnier et votée par tous les groupes politiques sauf la droite et l’extrême droite) et la Ville de Grenoble (délibération présentée par Anne Sophie Olmos et Vincent Fristot et adoptée par la majorité) :
« Cette fusion, a pour objectif d’aller chercher la ressource financière sur le secteur d’activité marchand, pour l’injecter sur le secteur d’intérêt général, afin de s’adapter à une mutation du modèle de financement des bailleurs sociaux et ainsi pérenniser sur le long terme les capacités de production et de réhabilitation de logements sociaux sur la métropole.
La fusion des deux organismes nécessitera de travailler à l’élaboration d’une nouvelle gouvernance issue des gouvernances actuelles et d’un nouveau modèle économique assurant une capacité de production, de réhabilitation et permettant de conserver une capacité d’expérimentation et d’exemplarité environnementale…»
