La Fédération nationale des agences d’urbanisme (Fnau), dans une étude d’octobre 2023, vante les mérites du bail réel solidaire (BRS), un « dispositif agile au bénéfice des territoires et des habitants » qui mériterait selon elle, d’être mieux déployé pour répondre aux besoins de logements. La Fnau fait 20 propositions pour développer le dispositif du BRS
Face aux objectifs d’accompagnement des parcours résidentiels, de sobriété foncière et de transition énergétique, la production de logements abordables s’affirme comme un enjeu majeur, tant pour les ménages que pour les collectivités locales et les acteurs du logement. S’ajoutent aujourd’hui une très forte augmentation des taux d’intérêt et une restriction de l’accès aux prêts qui freinent l’accès à la propriété des ménages.
Pour faciliter l’accès à la propriété pour des ménages à revenu modeste ou intermédiaire, le dispositif Organisme de Foncier Solidaire – Bail Réel Solidaire (OFS – BRS) de dissociation économique du foncier et du bâti, vise à limiter les coûts d’acquisition et la spéculation. Mobilisé par différents acteurs du logement et par les collectivités, il connait un développement rapide depuis sa création (moins d’une dizaine d’années). Si le nombre réalisé de logements est encore restreint, la multiplication croissante des structures agréées et le contexte socio-économique actuel, fournissent une opportunité de questionner ce dispositif et de mesurer son appropriation par les acteurs et les habitants.
Les 20 propositions de la Fnau :
« Proposition 1 : Dans le cadre des réflexions pour l’atteinte des objectifs de la loi SRU, intégrer la stratégie de développement du BRS dans chaque intercommunalité.
Proposition 2 : Intégrer dans l’observation locale de l’habitat et du foncier, des indicateurs sur les OFS et BRS pour suivre leur déploiement, les inscrire dans les politiques publiques et orienter les investissements.
Proposition 3 : Au niveau national, créer un dispositif de suivi des OFS accessible aux collectivités et qui permettrait aux CRHH de donner un avis concerté sur les agréments.
Proposition 4 : Préciser dans la procédure d’obtention de l’agrément, les champs et secteurs d’intervention des OFS, sa complémentarité avec l’offre en BRS déjà existante ainsi que son business plan afin de s’assurer de son articulation aux besoins du territoire et ainsi limiter les concurrences entre opérateurs.
Proposition 5 : Favoriser la vente de logements HLM via des BRS permettant aux organismes de garder une maitrise du foncier et du peuplement.
Proposition 6 : Identifier les copropriétés dégradées ou potentiellement dégradées pouvant faire l’objet d’acquisition par un OFS pour faciliter et appréhender leur réhabilitation.
Proposition 7 : Approfondir la possibilité pour un OFS de s’impliquer dans la gestion en continue de la copropriété de ses logements, notamment lorsqu’il s’agit d’opérations mixtes mêlant logements en BRS et accession normale à la propriété. Un travail avec les syndics de copropriété sur le sujet du droit de votes des OFS en assemblée générale doit également être mené.
Proposition 8 : Développer les échanges entre la collectivité, l’OFS et la maîtrise d’ouvrage afin de garantir la qualité architecturale et environnementale des logements en BRS.
Proposition 9 : Dans le cadre du Zan, identifier les territoires en tension pour y implanter des logements en BRS en anticipation de la raréfaction du foncier et la hausse des prix.
Proposition 10 : Favorise l’octroi du prêt Gaïa dans des territoires détendus où il existe une tension sur l’opération et dans les territoires en déprise où le parc existant est fortement dégradé afin d’éviter la construction de nouveaux logements vers du lotissement en périphérie.
Proposition 11 : Développer les cadres d’échanges entre élus, services et opérateurs pour une meilleure appréhension des projets de BRS proposés par les OFS.
Proposition 12 : Intégrer les OFS aux instances de dialogue afin de créer une politique concertée de l’habitat articulée autour de la création de logements en BRS.
Proposition 13 : Permettre aux collectivités d’avoir connaissance des opérations en BRS sur leur territoire pour favoriser leur cohérence, voire soumettre à un agrément les opérations en BRS afin de s’assurer de leur cohérence avec le projet de territoire et le marché.
Proposition 14 : Intégrer les OFS / BRS dans les politiques locales de l’habitat, dans le PLH et le PLU-PLUI, notamment via les OAP et les fiches actions.
Proposition 15 : Encourager les collectivités à subventionner les opérations en BRS afin de diminuer leurs redevances et permettre l’accession aux ménages les plus modestes.
Proposition 16 : Conditionner les prix et subventions pour l’opération en BRS à la prise en compte du projet de territoire, à la réponse aux besoins en matière de logements et aux revenus des ménages en fonction du zonage.
Proposition 17 : Elever les plafonds d’éligibilité en fonction des territoires afin de ne pas écarter certaines typologies de ménages dont les familles monoparentales.
Proposition 18 : Etudier les opportunités du développement d’un BRS locatif.
Proposition 19 : Développer l’information sur le dispositif OFS auprès des habitants afin de favoriser la demande provenant des ménages et lever les freins culturels.
Proposition 20 : Sensibiliser les banques et les opérateurs économiques au dispositif pour favoriser sa diffusion et lever les freins aux financements »
Mots-clefs : loyers, social, solidarité, Urbanisme
