L’INSEE vient de publier une grande étude sur le logement en France de 220 pages fondée sur les données du dernier recensement de 2013. Cette étude note certaines évolutions globales : après le développement accéléré du choix de la maison individuelle, l’INSEE observe depuis 2008 un repli de ce mouvement et un retour aux appartements avec pour causes, les coûts environnementaux du transport automobile, le vieillissement de la population et l’importance des gains de productivité grâce à la concentration des activités. La mobilité résidentielle tend à se réduire (à cause du vieillissement), particulièrement dans le secteur social. On retrouve les évolutions que l’on connait à Grenoble et son agglomération, une augmentation plus importante du nombre de résidences principales que de la population dans des proportions assez proches. En 2013 Grenoble a le même nombre d’habitant qu’en 2008, mais 51 % de logements en plus, alors qu’au niveau national, entre ces deux dates, il y a eu 76 % de logements en plus mais avec une augmentation de la population de 28%.
Archives pour le mot-clef ‘logement’
Les conditions de logement en France
Propriétaires et locataires à Grenoble
En France en 2013, près de six ménages sur dix (57,6%) sont propriétaires de leur résidence principale. Cette proportion est stable depuis le début des années 2000 après avoir régulièrement progressé durant ces trente dernières années (51 % en 1984). Cette stagnation est due au coût des logements qui ont explosé à partir de 2000.
Mais dans les grandes villes le taux de propriétaires occupants est beaucoup plus faible : dans la Métro c’est 51% et à Grenoble c’est seulement 38 %.
Le taux de logements HLM loués vides est d’environ 17,5 % au niveau national alors que dans l’agglomération il est de 15,8% et à Grenoble de 16% ; ce taux est stable à Grenoble depuis de longues années.
A Grenoble, il y a une corrélation très forte entre le taux de logements HLM (loués vide) en 2013 et la médiane des revenus du quartier IRIS (valeurs 2012). C’est tout à fait normal puisque l’accès au logement HLM est sous conditions de ressources et que l’accès à la propriété exige des revenus suffisants vu les prix de l’immobilier à Grenoble. En dessous de 10 000 € de médiane des revenus le taux de HLM dépasse les 60 % des logements et à partir de 20 000 € le taux de HLM est en dessous de 20 %.
A 480, dernières nouvelles
Le Conseil d’Etat a rejeté les recours contre le décret qui approuvait l’avenant d’août 2015. Maintenant on attend que le projet d’aménagement renégocié par les collectivités soit précisé dans tous les détails, notamment de voir exactement quel sera l’emprise réelle de l’autoroute et s’il elle correspond ou non à ce qui est indiqué dans l’avenant. L’avenant prévoyait une augmentation importante de l’emprise de l’autoroute qui passerait de 22 m à 27 m sauf au niveau du passage du pont de Catane.
Sans perdre de temps, les tarifs des péages sont augmentés à partir du 1er février 2017 de presque 1% sur le réseau AREA, de +80 centimes pour Lyon / Grenoble qui passe à 11 euros 20. Rappel la TVA est passée de 19,6% à 20 % depuis janvier 2014.
Les sociétés d’autoroute pourront poursuivre et amplifier les importants profits qu’elles dégagent grâce aux concessions que l’Etat leur a concédées dans les meilleures conditions. Voir sur ce sujet un article de synthèse : “Investissements autoroutiers : de maigres créations d’emplois, un gros enrichissement des actionnaires »
La volonté du législateur parfois niée par le gouvernement !
Il y a de très nombreux exemples où des lois votées ne sont pas appliquées, notamment par l’absence de décrets d’application. Il y a aussi des cas où la mauvaise volonté de l’exécutif est évidente quand ça le dérange. C’est l’exemple de l’encadrement et de la garantie universelle des loyers prévus par la loi Alur. Mais il y a aussi l’absence du rapport du gouvernement au parlement imposé par la loi sur les colonnes montantes d’électricité qui aurait dû être rendu depuis plus de 6 mois. Sans parler de la fameuse réforme des valeurs locatives pour la détermination des impôts locaux de 1992, qui a été abandonnée en rase campagne.
L’encadrement des loyers est légal
Dans un arrêt du 9 décembre 2016, le Conseil d’Etat valide l’ensemble des dispositions relatives à l’encadrement des loyers, mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014. L’encadrement des loyers est opérationnel à Paris et il sera étendu à d’autres agglomérations notamment celle de Grenoble.
La Chambre nationale des propriétaires, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI) ont déposé un recours contre le décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers.
Les aides au logement social à la métropole
Il s’agit de ce qu’on appelle les aides à la pierre, c’est-à-dire les subventions aux bailleurs sociaux pour la production de logements sociaux (neufs ou existants). Il y a des années, l’Etat a délégué à la Métro ses aides à la pierre, mais malheureusement ses versements diminuent ou disparaissent, par contre la Métro maintient à un bon niveau les subventions afin que les constructions en logements sociaux se développent, car il y a un manque important de logements sociaux dans l’agglomération (8000 demandes nouvelles en attente, hors mutations). Encore un élément démontrant le désengagement de l’Etat dans les politiques publiques.
Histoire de la construction des logements à Grenoble
La ville de Grenoble est une ville jeune. Les constructions de logements à Grenoble se sont accélérées après la seconde guerre mondiale, seulement 20 % étaient construites avant 1946. La majorité (61%) des logements a été construite entre 1946 et 1990 et 19 % après 1990.
Le rythme annuel des constructions a été très important de 1946 à 1970, s’est un peu ralenti entre 1991 et 2005 et depuis 2006, le rythme a dépassé les 800 logements par an.
| Périodes de construction à Grenoble des résidences principales | Construites entre 1919 et 1945 | Construites entre 1946 et 1970 | Construites entre 1971 à 1990 | Construites de 1991 à 2005 | Construites entre 2006 et 2010 | Construites de 2011 à 2013 |
| Moyenne annuelle des constructions | 310 | 1358 | 843 | 601 | 928 | 818 |
Logement social, de la transparence sur les mauvais élèves
Le ministère du logement a lancé une plateforme numérique pour permettre aux citoyens de connaitre le respect ou non des obligations en matière de logement social dans toutes les communes au titre de la loi SRU.
Dans l’agglomération grenobloise, 4 communes payent des pénalités en 2016 pour l’application de l’article 55 de la loi SRU : Claix 83149 €, Domène 16 988 €, La Tronche 54 087 € et Vif 76 432 € soit plus de 230 000 € à verser.
Les services fiscaux diminuent les impôts locaux de la commune de ces montants. Ces montants sont versés à la Métro.
Évolution de la structure des familles et des ménages dans les quartiers
La comparaison des données INSEE des recensements 2006 et 2013 par quartiers de la ville (découpage statistique IRIS) montre des évolutions nettes notamment dans la composition des familles et des ménages.
Pour l’INSEE, un ménage « désigne l’ensemble des occupants d’un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple). Un ménage peut être composé d’une seule personne. »
Une famille « est la partie d’un ménage comprenant au moins deux personnes et constituée :
– soit d’un couple vivant au sein du ménage, avec le cas échéant son ou ses enfant(s) appartenant au même ménage ;
– soit d’un adulte avec son ou ses enfant(s) appartenant au même ménage (famille monoparentale). »
Le taux de couples avec un ou des enfants reste très stable, par contre il y a une nette augmentation des taux de familles monoparentales qui passent de 16,9 % à 18,4 %. D’autre part, les ménages d’une seule personne augmentent d’environ 4000, passant de 37 774 à 41 681. Ce sont des paramètres qui impliquent une augmentation du nombre de logements pour une même population globale.
Logements vacants, une augmentation inquiétante à Grenoble
L’augmentation continue du nombre de logements vacants dans la plupart des villes a fait réagir les associations d’élus et le gouvernement. Le ministère du logement a repris les propositions faites en juin 2016 par les présidents d’agglomérations et de métropoles en mettant en place le « réseau national des collectivités mobilisées contre les logements vacants ». La métropole de Grenoble fait partie de ce réseau.
Pour l’instant ce réseau permettra aux collectivités d’échanger sur les clés de réussite pour identifier cette vacance des logements, comprendre la logique des propriétaires et accélérer la remise de ces logements sur le marché. Le gouvernement devrait préparer « une évolution des dispositifs fiscaux existants pour les rendre plus attractifs et mieux adaptés aux réalités locales ».
Il est urgent d’agir dans la Métro et à Grenoble, le niveau de la vacance des logements atteignant des taux importants et en constante augmentation. La ville de Grenoble en a pris conscience et entend travailler pour obtenir le retour de certains logements vacants sur le marché ce qui évitera de construire plus de logements neufs pour maintenir la population à environ 160 000 habitants.
Atlas du logement de la CDC
La Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) vient d’éditer sa quatrième édition de son atlas du logement. On y trouve de nombreuses données nationales, par régions, départements et métropoles.
Pour la métropole grenobloise voici les principaux chiffres pour 2014 :
Nombre de logements : 224 220. Taux de logement social : 19%. Taux de vacance : 7,4%. Moyenne annuelle de la construction sur 10 ans : 2543.
Droit au logement : retour aux grands principes de notre Etat de droit
A l’occasion d’une Question Prioritaire de Constitutionalité (QPC), le Conseil Constitutionnel vient de rappeler « l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent ». L’article L.314-2 du Code de l’urbanisme prévoit que « si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement »,
La SOREQA (Société Publique Locale d’Aménagement de Paris) contestait cette disposition du code de l’urbanisme estimant qu’elle portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Elle estimait que l’obligation de relogement des occupants est impossible à satisfaire lorsqu’ils sont des étrangers en situation irrégulière au regard du droit au séjour.
L’évolution des loyers à Grenoble et dans l’agglomération
Le décret d’encadrement des loyers n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 est applicable depuis le 1er août 2016. Il s’applique dans 28 agglomérations soumises à la taxe sur les logements vacants dont l’agglomération grenobloise.
Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements situés dans ces communes, notamment, « lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de l’IRL (indice de référence des loyers de l’INSEE), sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location » Des dérogations sont possibles en cas de travaux ou de loyer « manifestement sous-évalué ».
L’évolution des loyers à Grenoble
©Dauphiné Libéré
Les loyers ne baissent pas à Grenoble contrairement à certaines affirmations de professionnels de l’immobilier grenoblois qui se mobilisent contre l’encadrement des loyers qui existe à Paris et pourrait voir le jour dans l’agglomération prochainement.
Dans une interview au Dauphiné Libéré (7 mai 2016), le président de la FNAIM, déclare : « Cela fait 10 ans que les loyers baissent à Grenoble ». Il rajoute : « Cependant les gens considèrent que les loyers sont toujours trop chers, mais cette notion de cherté est décorrélée des réalités. Par rapport aux villes équivalentes, Grenoble n’est pas chère. Il y a des gens qui n’ont pas les moyens, c’est vrai, mais Grenoble n’est pas chère ».
A propos des impôts locaux…
Deux informations importantes à propos des impôts locaux :
En premier lieu, le Conseil constitutionnel a censuré le 2 mars 2016 une disposition législative qui empêchait de nombreux contribuables de contester en justice l’évaluation de la valeur locative des locaux dont ils sont propriétaires, alors que cette évaluation présente des faiblesses. Autre information, suite à une loi de décembre 2013, la Direction générale des finances publiques a transmis aux parlementaires la première partie du rapport relatif à l’expérimentation de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation menée en 2015 dans cinq départements.
En France, la baisse des loyers est en marche, mais moins à Grenoble
L’observatoire « Clameur » (Foncia, Nexity, Groupe SNI, Century 21, SeLoger.com…) met à jour chaque semestre un tableau de bord qui analyse les évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de 1.532 villes et des Etablissements Publics de coopération intercommunale de plus de 10.000 habitants, couvrant 95,9% du marché locatif privé de la Métropole.
Il y a une nette reprise du marché locatif (+11,9% en 2015) et malgré cela la baisse des loyers se poursuit, en deux mois début 2016 il y a eu une diminution de 0,8 % des loyers. Dans les 20 villes de plus de 150.000 habitants, 14 ont vu leurs loyers baisser (dont Paris, Nantes, Reims…), 2 leurs loyers augmenter mais en-dessous de l’inflation Lille et Angers) et 4 leurs loyers augmenter plus que l’inflation (Strasbourg, Grenoble, Lille et Lyon).
Combien construire de logements pour maintenir la population à Grenoble ?
Dans le PLU actuel, l’objectif qui avait été affirmé en 2005 était de maintenir la démographie dans la commune de Grenoble. Cet objectif est partagé par l’équipe municipale actuelle qui entend corriger les excès du passé, notamment de la période 2008-2014 sous l’impulsion de MM. Destot, De Longevialle et Safar. Cette politique passée a vu la livraison de plus de 1000 logements familiaux par an avec pour conséquence une augmentation de la population qui est passée de 152 000 habitants entre 2006 et 2010 à plus de 160 000 en 2013. Grâce aux chiffres des recensements récents de l’INSEE, on peut estimer à environ 600 logements neufs par an le nombre de constructions neuves nécessaires pour maintenir la population à Grenoble.
Voici quelques données qui permettent d’approcher ce chiffre.
La « Garantie Universelle des Loyers » abandonnée !
La loi ALUR du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, prévoyait en son article 23 la mise en place d’une garantie universelle des loyers :
« Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion… »
Cette mesure était censée entrer en vigueur au 1er janvier 2016, mais aucun des décrets prévus pour son application n’a été publié. Voilà encore une loi qui ne sera jamais appliquée !
La CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) vient de prononcer l’oraison funèbre de cette garantie universelle :
Logements neufs, les surcoûts compensés par les économies d’énergie
Le Commissariat général au développement durable (CGDD, ministère de l’Ecologie) a publié une étude qui montre que les surcoûts induits par les nouvelles normes de performances thermiques dans l’habitat neuf sont fortement compensés sur la durée de détention du logement par les économies réalisées sur la facture énergétique.
Aide au financement de la rénovation énergétique des bâtiments
Le décret du 25 novembre 2015 précise le périmètre des prestations des sociétés de tiers-financement. La loi sur la transition énergétique précise ce qu’est une société de tiers-financement : « tout organisme susceptible d’offrir au maître de l’ouvrage un service de tiers-financement. Le tiers-financement, dans le champ d’opérations de rénovation de bâtiments, est caractérisé par l’intégration d’une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux dont la finalité principale est la diminution des consommations énergétiques, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie de paiements échelonnés, réguliers et limités dans le temps. Est exclue du service de tiers-financement au sens du présent article la vente ou la revente d’énergies. Un décret précise le périmètre des prestations que peut couvrir le service de tiers-financement. »
