Tout le monde sait très bien qu’en général à un
référendum les votants ne votent pas pour la question posée. C’est d’ailleurs
pour cela que la votation citoyenne qu’avait mis en place la mairie avait été
obligatoirement précédée de préliminaires importants mais encore insuffisants :
d’abord une pétition qui si elle dépassait les 2000 signatures imposait un
débat en conseil municipal et c’est seulement ensuite qu’une votation pouvait
avoir lieu si le conseil municipal ne suivait pas la demande des pétitionnaires.
Ce système n’était pas parfait car non autorisé par
la loi ; il n’a donc pas duré longtemps et de plus le débat contradictoire
était trop limité puisqu’il n’était pas organisé en amont de la votation
citoyenne, donc ne mobilisait que les soutiens à la pétition.
Dans l’esprit des Gilets Jaunes, le RIC (Référendum
d’Initiative Citoyenne) était décisionnel tout comme la votation de la mairie
(avec des seuils de vote). Or pour le « collectif contre les démolitions à l’Arlequin », le RIC qu’ils
organisent ce mois-ci est juste une consultation puisqu’il n’a pas vocation à
décider d’une politique publique.
Un locataire avait sous-loué
l’appartement sur Airbnb durant au moins deux ans ; le propriétaire a
demandé le remboursement des sous-loyers.
Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la
Cour de cassation a sanctionné le locataire. Les avocats du locataire font valoir
plusieurs arguments, le lien de causalité n’est pas démontré entre un
hypothétique préjudice financier subi par le bailleur et la sous-location ; les
revenus obtenus via Airbnb ont permis de payer les loyers au propriétaire qui
n’a jamais eu à faire face à un seul retard de paiement durant 18 ans ; ayant
déjà obtenu les loyers, le propriétaire cherche à percevoir une deuxième fois
les fruits, ce qui constitue un enrichissement sans cause…
Comme il se doit, le projet de loi de finances pour
2020 (PLF 2020) a été présenté ce vendredi 27 septembre en conseil des ministres.
La loi de finances devra être votée avant fin décembre de l’année.
Côté économies par exemple, le projet de loi de
finances confirme le quasi-gel de la plupart des prestations sociales : comme
l’an dernier, les allocations familiales, les aides personnalisées au logement
et les pensions de retraites supérieures à 2.000 euros ne seront revalorisées
que de 0,3%, largement moins que l’inflation. Le changement de calcul des APL
rapportera 1,3 milliards, ce qui sera en moins dans la poche des allocataires.
Les économies sur le dos des bailleurs sociaux continuent sans ralentir… La
volonté politique de restructurer en profondeur la gestion du logement social
et sa financiarisation est réaffirmée dans la PLF 2020.
En ce qui concerne les collectivités locales, la
soupe à la grimace va se poursuivre. Les dotations de l’Etat ne seront pas augmentées
de l’inflation, ce qui représente une perte d’environ 0,4 M€ de recettes pour
la ville de Grenoble.
La
Fédération des Offices Publics de l’Habitat (OPH) a édité un guide pour faciliter la compréhension de ce qu’est une société de coordination
(SAC) issue de la loi Elan et dont le décret récent a précisé le contenu des
statuts et des modalités de gestion de cette société dont les actionnaires sont
les bailleurs sociaux qui veulent se coordonner notamment pour échapper au
couperet du seuil des 12 000 logements en dessous duquel le bailleur disparaitra
s’il ne fusionne pas avec un autre bailleur ou s’il ne participe pas à une SAC.
Dans
un précédent article nous attirions l’attention sur l’absence de contrôle
direct et réel des élus locaux sur les activités de cette nouvelle société
privée, contrairement à ce qui se passe dans un OPH ou une SEM. Seuls 2 à 5 élus
au maximum pourront représenter les collectivités dans le conseil d’administration
ou de surveillance de la SAC. Et les bailleurs sociaux actionnaires de la SAC
ne pourront pas se faire représenter dans les organes dirigeants par des élus. En
effet la loi interdit à des élus d’être présents dans une société purement
privée sauf dans les SEM, les SEMOP et les SPL.
Cet
éloignement des élus en direct des structures de pouvoir de la société indique
la claire volonté de privatisation du logement social par le gouvernement.
Le décret relatif aux sociétés anonyme de coordination (SAC) prévues par
la loi Elan est enfin publié le 29 août 2019. Ce décret était attendu pour
préciser comment mettre en place une société de coordination entre organismes
HLM. Une telle société éviterait aux bailleurs de moins de 12000 logements de
disparaitre en étant absorbé par un autre bailleur. Le décret démontre que la
SAC fait partie d’un des moyens forts utilisé par le gouvernement pour
restructurer en profondeur la gestion du logement social. Pour passer
par-dessus les oppositions à la diminution du nombre de bailleurs sociaux, il
met en place un nouveau bailleur social purement privé qui pilotera dans le
détail le fonctionnement des organismes qui auront eu recours à une SAC pour
survivre.
Rappel de la ponction financière sur les bailleurs sociaux : la réduction du loyer de solidarité (RLS) est passée de 800 M€ en 2019 à 1,3 milliard à partir de 2020. Cela permettra au gouvernement de faire 1,3 milliard d’économies sur les APL. Pour atténuer un peu la purge, le gouvernement a exigé d’Action Logement (financé par les salariés) de compenser à hauteur de 300 M€ (donc par de l’argent privé) une partie des cotisations des bailleurs sociaux à la CGLLS (caisse de garantie du logement locatif social); ces 300 millions étaient dédiés au fonds national d’aide à la pierre.
Parallèlement pour augmenter
les rentrées de TVA, le gouvernement a fait passer dans la loi, la TVA de 5,5%
à 10 % sur la plupart des travaux réalisés par les bailleurs sociaux.
La Métropole a enfin
décidé de communiquer concernant l’avenir d’ACTIS, lors d’une conférence de
presse qui s’est tenue mardi 9 juillet, conférence commune avec la ville de
Grenoble, ACTIS et Grenoble-Habitat (GH).
La fusion des
deux organismes dans une SEM est réaffirmée, mais compte tenu des questions
posées par les salariés et des fausses informations qui circulent, elle se fera
après les élections municipales.
La solution
proposée par la Métro et la Ville, de fusionner ACTIS et GH dans une SEM, est
la seule qui permette de remplir les conditions politiques et économiques rappelées
dans les délibérations de juillet 2018 de la Métro et de la Ville.
Des
informations totalement fausses circulent, portées par des gens qui ne savent
pas lire les documents qui précisent les conditions financières de la fusion.
Même un conseiller municipal s’est embarqué dans ces mensonges. Le maire de
Grenoble a apporté les informations suivantes détruisant les « Fake News ».
Les détracteurs affirmaient que la Métro et la ville allaient devoir apporter
38,5 M€ à la SEM pour réussir la fusion (15,5 M€ en apport de fonds propres, 5
M€ pour renforcer le fonds de roulement et 18 M€ d’aide à la pierre sur 10 ans).
La réalité c’est que ce sont des actionnaires autres que la Métro et la Ville
(dont la CDC et la Caisse d’Epargne) qui apporteraient 19 M€ en capital (les 5
M€ étant compris dans cette somme). Pour l’aide à la pierre supplémentaire ce
sera une éventualité si la SEM en a besoin…
Des opposants à la fusion ACTIS/Grenoble-Habitat, proposent comme alternative la création d’une société anonyme de coordination (SAC) suivant les préconisations de la loi Elan. Mais, avant de se lancer dans une telle aventure il faut examiner exactement ce que le gouvernement a mis derrière cette nouvelle société.
Contrairement à la loi précédente, la nouvelle SAC devient un opérateur HLM; il ne s’agit donc pas d’une simple coordination vite montée entre les deux bailleurs. Il faut qu’elle obtienne l’agrément de l’Etat pour exister et donc qu’elle réponde aux exigences de la loi qui sont nombreuses et complexes et il faudrait que Grenoble Habitat et ACTIS en soient d’accord. Or les tenants de la SAC ne se sont pas assurés de cet accord. Et il faut attendre un décret d’application qui précisera les clauses types qui devront respecter les statuts de la SAC.
Les contre-vérités sur la fusion ACTIS-GH
fleurissent allègrement, il est d’ailleurs dommage que la Métropole ne fasse
pas une mise au point claire et définitive sur ce dossier afin de permettre un
débat public sur les vrais enjeux, débarrassé des fake-news.
Il suffirait en effet de reprendre la délibération
de juillet 2018, qui décide de cette fusion, pour revenir aux vrais enjeux qui
sont, le maintien sous contrôle public local d’un opérateur de logement social
capable de construire, rénover, réhabiliter et gérer les logements sociaux,
d’accélérer leur construction dans l’agglomération et d’assurer une gestion de
proximité de bonne qualité. Et ce dans un contexte national d’attaque frontale
contre les bailleurs sociaux pour les obliger à se regrouper dans des grands
ensembles qui n’auraient pour finalité que de faire des économies au détriment
de la gestion sociale des logements sociaux.
La Métro et la ville de Grenoble ont répondu avec
célérité à cette attaque mortelle et ont pris la bonne solution pour y répondre
politiquement et économiquement et conserver un bailleur social local contrôlée
par les élus locaux.
La première contre-vérité qui
est assénée sans aucune démonstration : il y aurait privatisation de l’OPH
ACTIS !
Vivre dans un logement correct est la première
priorité pour les habitants et trop souvent le coût du logement est très lourd
pour les ménages aux faibles revenus. Une politique publique de gauche,
solidaire et écologique doit tout faire pour éviter la spéculation immobilière
qui a tendance à chasser les ménages populaires en périphérie dans des ghettos
de pauvres et des cités dortoirs. Les efforts importants faits ces dernières années
à Grenoble et l’agglomération ont permis d’éviter une dérive des prix des
logements à l’achat et une explosion des loyers, même si les niveaux sont encore
trop importants. Ceci est notamment dû à l’accélération nette de la
construction de logements sociaux permise par la modification du PLU grenoblois
fin 2014 et l’application de la loi ALUR prévoyant 25 % de logements sociaux en
2025, ce qui a obligé de nombreuses communes à accepter la construction conséquente
de logements sociaux. Les projets
Flaubert, Presqu’île et Esplanade ont vu la part du logement locatif social
portée à 40 %. Rappelons
qu’environ 2/3 des ménages a accès au logement social.
Malheureusement l’Etat se désengage de plus en
plus de ses responsabilités, dès 2019, l’Etat ne finance plus le fonds national
d’aide à la pierre (FNAP), laissant Action logement et les bailleurs sociaux le
financer. Pourtant l’Etat devrait être le garant du droit au logement pour
tous. Le Président Macron n’a-t-il pas promis que plus personne ne serait à la
rue dès la fin de l’année 2017 !!!
Depuis des années, l’ADES critique la gestion
des services publics locaux par les SEM quand l’actionnariat privé les dominent
et quand elles sont mal contrôlées par les élus.
La Cour des Comptes dans son rapport récent, reprend
nombre de nos critiques et indique que par contre les SEM de construction de
logements sociaux ont un modèle beaucoup plus vertueux car les lois leur imposent
des contrôles très stricts dans leur gestion des logements sociaux et qu’il
serait bienvenu que les autres SEM s’en inspirent.
Les exemples locaux dans les SEM de l’énergie
(GEG et CCIAG) ont montré les défauts principaux de ce mode de gestion public-privé.
Depuis les années de corruption, les
directeurs généraux de ces sociétés étaient nommés par les actionnaires privés
qui pourtant n’avaient pas la majorité du capital ! Les actionnaires
privés sont des représentants de grands groupes industriels directement intéressés
à utiliser l’activité des SEM à leur propre profit et non pour l’intérêt général.
Comme beaucoup
d’approximations, d’inexactitudes, et de mensonges sont colportés à ce sujet,
« le Rouge et le Vert »
apporte des informations vérifiées sur ce qui se passe suite aux décisions
gouvernementales et parlementaires qui atteignent de plein fouet les bailleurs
sociaux qui ont beaucoup de locataires touchant l’APL, comme ACTIS et Grenoble
Habitat qui sont les bailleurs contrôlés par la Métropole et la ville de
Grenoble.
Ces
attaques obligent la Métro et la Ville de Grenoble à prendre rapidement des
décisions afin d’opérer le sauvetage du service public de logement social du
territoire. La fusion ACTIS-GH dans une SEM est la seule solution qui assure
que l’ensemble des conditions politiques portées par la métropole et la Ville
soient remplies.
Nous analyserons
successivement, l’impact réel de la politique de Macron aujourd’hui et en 2020
sur les bailleurs sociaux, ensuite la politique portée par la Métropole et la
Ville de Grenoble et nous indiquerons qu’en aucun cas il n’y aura une privatisation
de la gestion du logement social dans la métropole.
Contrairement à ce qui a
été dit et écrit, le conseil municipal n’a pas décidé que dorénavant à
Grenoble, les expulsions des logements ne pourront plus être effectuées sans qu’il
y ait relogement effectif. Le Conseil n’en a pas le pouvoir et le maire dans
son pouvoir de police ne peut pas s’opposer à des expulsions décidées par la
justice. Tous les arrêtés anti-expulsions pris par des maires ont été annulés
par la justice administrative.
Le Conseil municipal a décidé
d’un vœu transmis au maire qui agirait alors sous le contrôle administratif du
préfet pour prendre un arrêté « anti-mise
à la rue ». Le maire de Grenoble a indiqué qu’il prendrait un tel
arrêté.
L’article
140 de la loi ELAN dispose que tous les EPCI compétents en matière d’habitat, notamment
la Métropole grenobloise, peuvent mettre en place, à titre expérimental et pour
une durée de cinq ans, un dispositif d’encadrement des loyers, sous la
responsabilité du préfet. Le décret prévoit que plusieurs conditions sont exigées
pour pouvoir mettre en place ce dispositif : un écart important entre les loyers moyens dans le parc privé et le parc
social ; un niveau de loyer médian élevé
; un taux de renouvellement du parc social faible. Si ces conditions
sont réunies, la collectivité ou l’établissement concerné fait une demande au
préfet, qui aboutit à la publication, par décret, du périmètre sur lequel le dispositif
d’encadrement des loyers sera mis en place. Charge au préfet de fixer, dès
lors, chaque année, par arrêté, un loyer
de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré (…)
par catégorie de logements et par secteur géographique. Le loyer de
référence est le loyer médian sur le territoire considéré, calculé à partir des
relevés de l’observatoire local des loyers. Pour obtenir le loyer majoré,
celui-ci est relevé de 20% ; pour le loyer minoré, diminué de 30 %.
L’attaque
contre le logement social a débuté en septembre 2017, quand Macron précise son
plan logement et la nécessité de réduire le nombre de bailleurs sociaux en leur
imposant des baisses de loyers (RLS) pour obliger les plus petits à se
rapprocher des plus gros et faire ainsi des économies en diminuant les APL pour
les locataires du logement social. Ceci n’était pas dans son programme
présidentiel. Donc priorité aux grands groupes privés et disparition des
bailleurs liés directement à des collectivités locales et donc plus de
politique du logement pilotée par les élus locaux, ce sera la mort des politiques
de proximité.
Dans « le Rouge et le Vert », nous avons
retracé semaines après semaines les détails de cette attaque frontale : la
préparation de la loi de finances 2018 votée fin décembre 2017 qui a mis en
place la réduction des loyers à partir de mars 2018 et la baisse des APL pour
les locataires du logement social, puis la loi ELAN qui amplifiera l’attaque…
Très vite la ville de Grenoble et la Métro ont pris la mesure du danger qui
atteignait de plein fouet ACTIS et moins Grenoble Habitat (GH). Voir par
exemple le vœu de la Métro du 10 novembre 2017 et les délibérations de juillet
2018 qui décident de la fusion ACTIS-GH après avoir examiné l’ensemble des
possibilités permettant de conserver dans l’agglomération un bailleur social
contrôlé par les élus et économiquement viable, c’est à dire pouvant remplir
correctement ses obligations vis-à-vis des locataires.
Devant la mobilisation des élus locaux et des
bailleurs sociaux, le gouvernement a légèrement reculé sur la diminution programmée
des ressources des bailleurs sociaux à partir de 2020. Il était prévu de multiplier
par deux la diminution des APL pour les locataires en logement social afin d’économiser
1,5 milliards d’euros dans le budget de l’Etat à partir de 2020. Actuellement cette
ponction qui a démarré en 2018 est de 800 millions d’euros. A partir de 2020 ce
sera 1,3 milliards d’euros. Pour éviter que les locataires ne soient punis directement,
le gouvernement impose une diminution de loyer aux organismes HLM du montant de
la réduction des APL, c’est le fameux RLS (réduction de loyer de solidarité).
Donc ce sont les bailleurs sociaux qui voient leurs ressources fortement
diminuées et pour ceux qui ont beaucoup de locataires avec APL (notamment dans
les quartiers de la politique de la ville), la punition est très sévère.
Les bailleurs sociaux (dont les finances dépendent
en presque totalité des loyers) sont obligés de diminuer leurs services, leurs
rénovations et même leurs constructions.
La Métropole a mis en place le
dispositif « Louez facile »
qui propose aux propriétaires de louer leur bien, à un loyer inférieur au
prix du marché (fixé par l’État et la Métropole soit environ 25 % de moins), à
des personnes ayant de faibles ressources et participer ainsi au développement
du logement social. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’une déduction
fiscale de 85% sur ses revenus locatifs. Une prime complémentaire de 1000 €
peut aussi être versée par l’État dans la mesure où le bien se situe dans une
zone où l’offre est inférieure à la demande. Parmi la cible du dispositif, les
4 000 logements privés réellement vacants estimés dans la Métropole.
En juillet 2018, la Métro et la Ville de Grenoble ont
décidé d’opérer le rapprochement rapide des deux bailleurs publics (ACTIS et
Grenoble Habitat). Ce rapprochement devrait permettre
de maintenir une gestion publique locale permettant une politique
d’accompagnement de proximité améliorant la vie quotidienne des locataires et une
rénovation correcte du parc de logements sociaux. Il devrait également
permettre d’assurer un meilleur équilibre des finances du bailleur social pour
qu’il survive à court, moyen et long terme, en raison des évolutions
législatives du gouvernement actuel.
Un certain nombre de personnes sont encore persuadées
que le sauvetage de l’OPH ACTIS serait possible, sans que la fusion avec
Grenoble Habitat ne se réalise. Ces personnes ne semblent ne pas avoir pris
connaissance des lois de finances successives qui imposent des baisses
importantes de loyers (le fameux RLS), depuis le 1er mars 2018 pour
les locataires touchant l’APL. L’APL est réduite du même montant que la baisse
de loyer, n’apportant en réalité aucune aide au locataire, mais diminuant
d’autant les recettes des bailleurs des logements sociaux. De plus la loi
ELAN a modifié le taux de TVA qui est passée de 5,5% à 10 % pour la
construction de logements sociaux, donc augmente sévèrement le coût de
constructions. Parallèlement, on essaye de nous vendre un plan
anti-pauvreté ! Quelle hypocrisie !
Le 5 avril une délibération du Conseil de la Métro a fait le point sur
le bilan 2018 des agréments et le financement des opérations de logements locatifs sociaux. Ce bilan montre
que la métropole suit son programme local de l’habitat (PLH 2017-2022)
puisqu’il y a eu 1193 logements locatifs sociaux (familiaux et foyers
logements) qui ont été agréés et/ou financés en 2018 par la Métro, là où le PLH
prévoit 1200 logements sociaux par an. Et ce malgré la politique désastreuse
opérée par le gouvernement qui coupe les finances aux bailleurs sociaux par la
baisse des loyers et des APL.
« Sur un objectif annuel
de 1200 logements locatifs sociaux fixé par le programme local de l’habitat
pour 2017-2022, 1193 logements locatifs sociaux ont été agréés et/ou financés
par Grenoble-Alpes Métropole en 2018 : 295 logements financés par un prêt
locatif aidé d’intégration « PLAI », 546 logements financés par un prêt locatif
à usage social « PLUS », 253 logements financés par prêt locatif social « PLS
», auxquels s’ajoutent 99 logements agréés par l’ANRU (reconstitution de
l’offre).
L’INSEE nous apprend que presque un tiers de la
population a des difficultés de logement et que pour une personne sur dix ces
difficultés sont durables et parmi ces dernières ce sont celles qui ont les
revenus les plus faibles qui sont majoritairement atteint ainsi que les
familles monoparentales.
De son coté le Haut Comité pour le Logement des Personnes
Défavorisées (HCLPD) relaye l’appel de Grenoble élaboré à l’occasion du 12e anniversaire de la loi
Dalo à Grenoble, le 4 mars 2019, lancé par 25 organisations, acteurs du
logement et de l’hébergement.
Le rapport 2018 de l’Observatoire
national de la politique de la ville (ONPV) rendu public le 27 mars 2019
dresse un portrait des logements dans les QPV (quartiers prioritaires) qui se
distinguent nettement de la moyenne nationale : plus petits, plus coûteux,
plus anciens… Et ce malgré l’amélioration apportée par les opérations de
rénovation urbaine.
Localement, « Un Toit pour
Tous » présentera le 9 avril prochain (à l’Auditorium du Musée de
Grenoble) son rapport sur l’état du mal-logement en Isère. Ce sera
l’occasion de revenir sur les enseignements du projet de la Nuit de la
Solidarité où l’initiative de dénombrement a permis d’identifier, au 30 janvier
2019, 1 757 personnes en situation de grande précarité au regard du logement
sur le territoire des 10 communes parcourues.
