Datée de mars 2020, la 7ème lettre du PLH (Programme Local de l’Habitat) de la métropole expose les outils de la stratégie et de la régulation foncière utilisés et mis à disposition de tous.
Cette lettre de 24 pages est organisée en 5 parties :
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La Fondation Abbé Pierre (FAP) et l’Union sociale pour l’habitat (USH) proposent 38 pistes d’amélioration pour « donner un second souffle au Logement d’abord ».
Rappel de la notion du logement d’abord : il s’agit d’une approche, qui a fait ses preuves pour réduire le nombre de personnes sans domicile partout où elle a été expérimentée aux Etats-Unis, au Canada et en Europe. Elle consiste à proposer aux personnes à la rue d’accéder directement et sans condition à un véritable logement pérenne de droit commun, plutôt que d’entamer un « parcours en escalier » à travers les différentes strates de l’hébergement avant d’aboutir éventuellement, à un logement. Cela implique de proposer aux personnes un accompagnement vers et surtout dans le logement pluridisciplinaire, global, renforcé et flexible, qui doit rester facultatif et articulé au projet résidentiel du ménage.
Les propositions concrètes de la FAP et de l’USH s’articulent autour des objectifs suivants :
Lire le reste de cet article »C’est ce que démontre le 25ème rapport sur « l’État du mal-logement en France » de la Fondation Abbé Pierre. Le rapport alerte l’opinion publique sur la multiplication des atteintes au droit au logement et à l’hébergement d’urgence.
« Malgré certaines initiatives à encourager, le Gouvernement, trop souvent, aggrave la situation par une politique de coupes budgétaires inédites dans le domaine du logement. »
Les chiffres sont impressionnants ; ce sont 3,9 milliards d’euros supprimés dans les APL par an depuis l’arrivée de Macron, par différentes décisions.
La diminution de la construction de logements sociaux est très sévère 20 000 constructions de moins entre 2016 et 2018, passant de 125 000 en 2016 à 105 000 en 2018. C’est le résultat de l’attaque en règle de Macron contre le logement social.
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L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) vient de montrer que l’intervalle entre l’annulation de l’encadrement des loyers par la justice administrative et son rétablissement par la loi Elan a donné lieu à une poussée à la hausse des loyers à la relocation dans la capitale.
L’Olap qui produit des loyers de références pour les logements du parc privé, servant notamment à l’encadrement de loyers a publié un « Bilan du non encadrement à Paris en 2018 ».
L’encadrement des loyers avait été mis en place le 1er août 2015, jusqu’au 27 novembre 2017, dans le cadre de la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, avant d’être annulé par la justice administrative. La possibilité d’encadrement des loyers a été rétablie par la loi Elan et remis en vigueur dans la capitale, à titre expérimental, depuis le 1er juillet 2019.
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Depuis l’arrivée au pouvoir de Macron, la construction de logements a baissé chaque année, cela se confirme en 2019. Il y a deux types de données qui permettent de suivre cette évolution, le nombre d’autorisation données (permis de construire) et le nombre de mises en chantier.
Pour l’ensemble de l’année 2019, 449 400 logements ont été autorisés à la construction, en baisse de 10 500 unités (- 2,3 %) par rapport à l’année 2018. Et en 2019, 410 300 logements ont été mis en chantier, soit 4 100 de moins (- 1,0 %) qu’en 2018.
Ce sont surtout les constructions de logement collectifs qui subissent les plus fortes baisses et la crise du logement social n’est certainement pas étrangère à cette situation à cause de la diminution très forte des budgets des bailleurs sociaux par la diminution autoritaire des loyers pour permette à l’Etat de faire des économies dans les APL.
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Lors d’une conférence de presse le 15 janvier, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a indiqué qu’elle voulait mettre en place un fichier national qui recenserait tous les locataires avec au moins trois mois de retard dans leurs paiements.
Ce fichier appelé Arthel devrait être opérationnel en 2021, si la proposition de loi « Nogal » était adoptée. Ce fichier serait, pour la FNAIM, un outil qui permettrait aux professionnels d’apprécier le risque locatif et aussi de faire baisser le coût de leur assurance. Et donc de rendre leur mandat de gestion locative sécurisé plus compétitif.
La fondation Abbé Pierre proteste contre cette initiative, craignant une précarisation accrue des locataires pauvres qui seraient obligés de se tourner vers des marchands de sommeil. La confédération nationale du logement, dénonce aussi une stigmatisation des locataires qui pourraient avoir, quelques fois dans leur vie, un accident de paiement…La mobilisation contre ce fichage doit se développer.
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Pour compenser l’exonération de 500 millions d’euros de taxe foncière dont les bailleurs sociaux ont bénéficié en 2018, les communes et leurs groupements n’ont perçu que 16 millions d’euros de la part de l’État, indique un rapport du gouvernement !!! Les débats au parlement indiquent que la majorité n’entend pas changer cela pour 2020. Encore une diminution de recette imposée d’en haut et non compensée. Cela participe à l’étranglement financier des collectivités.
Un rapport que le ministère de l’Action et des Comptes publics fait le point sur le coût en 2018 pour les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale des diverses mesures d’exonérations et d’abattements d’impôts locaux. Les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties sont particulièrement mal compensées. En cumulant l’exonération en faveur des personnes de condition modeste, les exonérations décidées dans le cadre de la politique de la ville et celles qui portent sur les logements sociaux, le montant de taxe foncière sur les propriétés bâties exonéré est grimpé en 2018 à plus de 1,3 milliard d’euros Or, la compensation de l’État ne s’est élevée qu’à 123,2 millions d’euros, soit 11% du montant exonéré !!!
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La politique du logement d’E. Macron est de plus en plus inquiétante. Après avoir décidé de transformer radicalement la politique du logement social en étranglant les bailleurs sociaux, notamment ceux qui, sont dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, il poursuit sa recherche d’économies en ralentissant le déblocage de crédits pour la rénovation urbaine. En effet, un rapport sénatorial, élaboré dans le cadre du projet de loi de finances 2020, questionne l’engagement de l’État concernant le financement du programme de rénovation urbaine. La sénatrice qui rapporte au nom de la commission des affaires économiques, soupçonne l’Etat de vouloir étaler sa participation financière. L’Etat ne finance plus que 10 % des subventions apportées pour la rénovation urbaine. En effet sur les 10 milliards de subventions, 6,6 sont apportés par Action Logement (l’ex 1% patronal) et 2,4 milliards sont apportés par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), c’est-à-dire par les bailleurs sociaux.
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Voilà encore une fausse bonne idée portée par le gouvernement et le délégué interministériel O. Noblecourt concernant le Revenu Universel d’activité (RUA) : celle d’y intégrer l’aide personnalisée au logement (APL), sous la forme d’un supplément logement. Mais faire cela au moment où les APL sont en train de diminuer suite à la baisse de 5 euros décidées en 2017 et pour les locataires du logement social une diminution supplémentaire en moyenne de 50 € par ménage, est une façon déguisée de diminuer « le pognon de dingue » que coûte la politique sociale. En plus à partir du 1er janvier 2020, les aides au logement seront calculées sur la base des ressources des 12 derniers mois glissants et non plus sur les revenus d’il y a 2 ans.
Les APL ne sont pas de même nature que les autres prestations sociales, puisqu’elles ne correspondent pas à un complément de revenus, mais visent à permettre aux ménages à faible revenu d’accéder à un logement ou de s’y maintenir. Il ne faut donc pas tout mélanger. Il serait urgent de rétablir les APL à un niveau suffisant pour que tous les ménages puissent se loger au moment où les loyers poursuivent une augmentation continue dans certains territoires en tension.
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Datant de juillet 2019, mais publié seulement en novembre, un rapport intitulé « La diversification des sources de financement du secteur du logement locatif social » a été réalisé par l’inspection Générale des finances (IGF) et le Conseil Général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Il s’interroge notamment sur la mobilisation des capitaux privés pour financer le logement social en France.
Ces interrogations deviennent plus prégnantes vu des difficultés que connait le secteur depuis la violente agression que les bailleurs subissent (surtout ceux en QPV) et la création début 2018 de la réduction du loyer de solidarité (RLS) qui accompagne la diminution des APL pour les locataires du logement social. La politique Macron a été clairement explicité par le Président dès fin 2017 et se met inexorablement « en marche » : faire des économies pour le budget de l’Etat en diminuant le poids de APL, diminuer le nombre de bailleurs, pas de bailleurs de moins de 12000 logements en fin 2020 (ACTIS est particulièrement concerné puisqu’il est passé sous ce seuil) et financiariser ce secteur du logement et y faire pénétrer de puissants intérêt privés qui viendront au secours de ce secteur asphyxié financièrement. Il est en effet évident que les logements sociaux ont une valeur économique bien supérieure à celle inscrite au bilan des bailleurs et cela attire des convoitises et certains élus peu regardants sur le patrimoine public (comme l’ancien maire corrompu de Grenoble) pourraient céder aux sirènes financières d’autant plus que les collectivités sont asphyxiées financièrement par les politiques gouvernementales successives.
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Comme l’autorisait la loi Elan en son article 215, le Président de la République sur un rapport du 1er ministre a pris une ordonnance le 30 octobre 2019, n° 2019-1101, qui réforme le droit de copropriété des immeubles bâtis. Elle doit entrer en vigueur le 1er juin 2020 pour la quasi-totalité de ses prescriptions. C’est un assouplissement de la loi du 10 juillet 1965. Espérons que cela permette aux copropriétés de prendre plus facilement des décisions concernant notamment la rénovation et l’isolation de leur bâtiment.
Voici une analyse des conséquences de l’ordonnance par le cabinet d’avocat Seban & associés :
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L’INSEE donne chaque année l’évolution du nombre de logements et le nombre de logements vacants pour les communes et pour les quartiers IRIS dans chaque commune. Il est important de se rapprocher de la définition donnée par l’INSE du logement vacant, car la majorité de ces logements ne sont pas des logements pouvant être mis sur le marché à la vente ou à la location.
« Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :
Le taux de vacance est la part des logements vacants dans l’ensemble des logements.
Lors des recensements annuels l’INSEE recueille de nombreuses informations sur l’occupation des logements et notamment sur l’ancienneté d’aménagement dans le logement pour un propriétaire, un locataire et aussi pour les locataires en HLM. Sans surprise ce sont les propriétaires qui restent le plus longtemps dans leur résidence principale.
A Grenoble, en 2016, les ménages vivent en moyenne depuis 10,8 années dans le même logement, les propriétaires y sont depuis 18,2 années, les locataires 6,1 années et ceux qui louent un HLM, 4,7 années.
L’INSEE précise : « l‘ancienneté d’emménagement dans le logement correspond au nombre d’années écoulées depuis la date d’emménagement dans le logement. Par exemple, pour les individus enquêtés en 2016 ayant déclaré avoir emménagé en 2016, l’ancienneté d’emménagement est de 0 an ; pour ceux qui ont déclaré 2015, l’ancienneté d’emménagement est de 1 an, etc.
Si tous les occupants présents au moment du recensement ne sont pas arrivés en même temps, la date d’emménagement correspond à celle du premier arrivé. Si cette personne a toujours vécu dans le logement, l’année d’emménagement correspond à son année de naissance. »
En application de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, un décret donne des moyens » supplémentaires aux maires, notamment des grandes villes, pour contrôler les plates-formes de location saisonnière (type Airbnb). Il entrera en vigueur le 1er décembre 2019. Le décret précise « les modalités et la fréquence de transmission des informations qu’une commune peut demander aux intermédiaires de location meublée et notamment aux plateformes numériques. Ces dispositions s’appliquent aux communes qui ont décidé de soumettre à déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’elle toute location d’un meublé de tourisme. Cette procédure optionnelle ne peut elle-même être mise en œuvre que dans les communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable.
Le décret prévoit que cette demande d’informations s’opère au maximum une fois par an. Il rappelle les informations pouvant être demandées et renvoie à un arrêté le format de la demande. Il dispose que la demande et la réponse sont adressées par voie électronique.
Depuis l’arrivée de Macron aux commandes, la construction de logements recule fortement, alors qu’il y a de plus en plus de personnes sans abri et qu’il y a un manque de logements sociaux.
Le gouvernement vient de publier les chiffres de la construction, notamment les permis de construire et les mises en chantier. Ces résultats à la fin du troisième trimestre 2019 confirment, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables, le repli de la construction au cours des trois mois écoulés, cela touche particulièrement les logements collectifs.
Sur Grenoble, contrairement au niveau national, c’est stable depuis 2014 avec en moyenne 650 logements autorisés par an entre 2014 et 2018, alors qu’entre 2009 et 2013 la moyenne était de 870 logements autorisés par an !
La nouvelle majorité, fidèle à sa politique sociale, a imposé plus de logements sociaux mais moins de logements privés et a pris soin de ne pas bétonner la ville comme l’avait fait A. Carignon entre 1983 et 1995 ainsi que M. Destot entre 2008 et 2014 avec l’aide efficace de l’adjoint à l’immobilier Ph. Falcon de Longevialle, qui veut revenir aux affaires.
Tout le monde sait très bien qu’en général à un référendum les votants ne votent pas pour la question posée. C’est d’ailleurs pour cela que la votation citoyenne qu’avait mis en place la mairie avait été obligatoirement précédée de préliminaires importants mais encore insuffisants : d’abord une pétition qui si elle dépassait les 2000 signatures imposait un débat en conseil municipal et c’est seulement ensuite qu’une votation pouvait avoir lieu si le conseil municipal ne suivait pas la demande des pétitionnaires.
Ce système n’était pas parfait car non autorisé par la loi ; il n’a donc pas duré longtemps et de plus le débat contradictoire était trop limité puisqu’il n’était pas organisé en amont de la votation citoyenne, donc ne mobilisait que les soutiens à la pétition.
Dans l’esprit des Gilets Jaunes, le RIC (Référendum d’Initiative Citoyenne) était décisionnel tout comme la votation de la mairie (avec des seuils de vote). Or pour le « collectif contre les démolitions à l’Arlequin », le RIC qu’ils organisent ce mois-ci est juste une consultation puisqu’il n’a pas vocation à décider d’une politique publique.
Un locataire avait sous-loué l’appartement sur Airbnb durant au moins deux ans ; le propriétaire a demandé le remboursement des sous-loyers.
Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a sanctionné le locataire. Les avocats du locataire font valoir plusieurs arguments, le lien de causalité n’est pas démontré entre un hypothétique préjudice financier subi par le bailleur et la sous-location ; les revenus obtenus via Airbnb ont permis de payer les loyers au propriétaire qui n’a jamais eu à faire face à un seul retard de paiement durant 18 ans ; ayant déjà obtenu les loyers, le propriétaire cherche à percevoir une deuxième fois les fruits, ce qui constitue un enrichissement sans cause…
Comme il se doit, le projet de loi de finances pour 2020 (PLF 2020) a été présenté ce vendredi 27 septembre en conseil des ministres. La loi de finances devra être votée avant fin décembre de l’année.
Côté économies par exemple, le projet de loi de finances confirme le quasi-gel de la plupart des prestations sociales : comme l’an dernier, les allocations familiales, les aides personnalisées au logement et les pensions de retraites supérieures à 2.000 euros ne seront revalorisées que de 0,3%, largement moins que l’inflation. Le changement de calcul des APL rapportera 1,3 milliards, ce qui sera en moins dans la poche des allocataires. Les économies sur le dos des bailleurs sociaux continuent sans ralentir… La volonté politique de restructurer en profondeur la gestion du logement social et sa financiarisation est réaffirmée dans la PLF 2020.
En ce qui concerne les collectivités locales, la soupe à la grimace va se poursuivre. Les dotations de l’Etat ne seront pas augmentées de l’inflation, ce qui représente une perte d’environ 0,4 M€ de recettes pour la ville de Grenoble.
La Fédération des Offices Publics de l’Habitat (OPH) a édité un guide pour faciliter la compréhension de ce qu’est une société de coordination (SAC) issue de la loi Elan et dont le décret récent a précisé le contenu des statuts et des modalités de gestion de cette société dont les actionnaires sont les bailleurs sociaux qui veulent se coordonner notamment pour échapper au couperet du seuil des 12 000 logements en dessous duquel le bailleur disparaitra s’il ne fusionne pas avec un autre bailleur ou s’il ne participe pas à une SAC.
Dans un précédent article nous attirions l’attention sur l’absence de contrôle direct et réel des élus locaux sur les activités de cette nouvelle société privée, contrairement à ce qui se passe dans un OPH ou une SEM. Seuls 2 à 5 élus au maximum pourront représenter les collectivités dans le conseil d’administration ou de surveillance de la SAC. Et les bailleurs sociaux actionnaires de la SAC ne pourront pas se faire représenter dans les organes dirigeants par des élus. En effet la loi interdit à des élus d’être présents dans une société purement privée sauf dans les SEM, les SEMOP et les SPL.
Cet éloignement des élus en direct des structures de pouvoir de la société indique la claire volonté de privatisation du logement social par le gouvernement.
Le décret relatif aux sociétés anonyme de coordination (SAC) prévues par la loi Elan est enfin publié le 29 août 2019. Ce décret était attendu pour préciser comment mettre en place une société de coordination entre organismes HLM. Une telle société éviterait aux bailleurs de moins de 12000 logements de disparaitre en étant absorbé par un autre bailleur. Le décret démontre que la SAC fait partie d’un des moyens forts utilisé par le gouvernement pour restructurer en profondeur la gestion du logement social. Pour passer par-dessus les oppositions à la diminution du nombre de bailleurs sociaux, il met en place un nouveau bailleur social purement privé qui pilotera dans le détail le fonctionnement des organismes qui auront eu recours à une SAC pour survivre.
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