Datant
de juillet 2019, mais publié seulement en novembre, un rapport intitulé « La
diversification des sources de financement du secteur du logement locatif social »
a été réalisé par l’inspection Générale des finances (IGF) et le Conseil
Général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Il s’interroge
notamment sur la mobilisation des capitaux privés pour
financer le logement social en France.
Ces interrogations deviennent plus prégnantes vu des difficultés que
connait le secteur depuis la violente agression que les bailleurs subissent
(surtout ceux en QPV) et la création début 2018 de la réduction du loyer de
solidarité (RLS) qui accompagne la diminution des APL pour les locataires du
logement social. La politique Macron a été clairement explicité par le
Président dès fin 2017 et se met inexorablement « en marche » :
faire des économies pour le budget de l’Etat en diminuant le poids de APL,
diminuer le nombre de bailleurs, pas de bailleurs de moins de 12000 logements
en fin 2020 (ACTIS est particulièrement concerné puisqu’il est passé sous ce
seuil) et financiariser ce secteur du logement et y faire pénétrer de puissants
intérêt privés qui viendront au secours de ce secteur asphyxié financièrement. Il
est en effet évident que les
logements sociaux ont une valeur économique bien supérieure à celle inscrite au
bilan des bailleurs et cela attire des convoitises et certains élus peu
regardants sur le patrimoine public (comme l’ancien maire corrompu de Grenoble)
pourraient céder aux sirènes financières d’autant plus que les collectivités
sont asphyxiées financièrement par les politiques gouvernementales successives.
Comme l’autorisait la loi Elan
en son article 215, le Président de la République sur un rapport du 1er
ministre a pris une ordonnance le 30 octobre 2019, n° 2019-1101, qui réforme le
droit de copropriété des immeubles bâtis. Elle doit entrer en vigueur le 1er
juin 2020 pour la quasi-totalité de ses prescriptions. C’est un assouplissement
de la loi du 10 juillet 1965. Espérons que cela permette aux copropriétés de
prendre plus facilement des décisions concernant notamment la rénovation et
l’isolation de leur bâtiment.
Voici une analyse des
conséquences de l’ordonnance par le cabinet d’avocat Seban &
associés :
L’INSEE donne chaque année l’évolution du nombre de logements et le
nombre de logements vacants pour les communes et pour les quartiers IRIS dans
chaque commune. Il est important de se rapprocher de la définition donnée par
l’INSE du logement vacant, car la majorité de ces logements ne sont pas des
logements pouvant être mis sur le marché à la vente ou à la location.
« Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un
des cas suivants :
proposé à la vente, à la location ;
déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
en attente de règlement de succession ;
conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste…). »
Le
taux de vacance est la part des logements vacants dans l’ensemble des
logements.
Lors des recensements annuels
l’INSEE recueille de nombreuses informations sur l’occupation des logements et
notamment sur l’ancienneté d’aménagement dans le logement pour un propriétaire,
un locataire et aussi pour les locataires en HLM. Sans surprise ce sont les
propriétaires qui restent le plus longtemps dans leur résidence principale.
A Grenoble, en 2016, les
ménages vivent en moyenne depuis 10,8 années dans le même logement, les
propriétaires y sont depuis 18,2 années, les locataires 6,1 années et ceux qui
louent un HLM, 4,7 années.
L’INSEE précise : « l‘ancienneté d’emménagement dans le logement correspond au nombre
d’années écoulées depuis la date d’emménagement dans le logement. Par exemple,
pour les individus enquêtés en 2016 ayant déclaré avoir emménagé en 2016,
l’ancienneté d’emménagement est de 0 an ; pour ceux qui ont déclaré 2015,
l’ancienneté d’emménagement est de 1 an, etc.
Si tous les occupants présents
au moment du recensement ne sont pas arrivés en même temps, la date
d’emménagement correspond à celle du premier arrivé. Si cette personne a
toujours vécu dans le logement, l’année d’emménagement correspond à son année
de naissance. »
En application de la loi n° 2018-1021
du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du
numérique, un décret donne des
moyens »
supplémentaires aux maires, notamment des grandes villes, pour contrôler les
plates-formes de location saisonnière (type Airbnb). Il entrera en vigueur le 1er
décembre 2019. Le décret précise « les modalités et la fréquence de transmission des
informations qu’une commune peut demander aux intermédiaires de location
meublée et notamment aux plateformes numériques. Ces dispositions s’appliquent aux
communes qui ont décidé de soumettre à déclaration préalable soumise à
enregistrement auprès d’elle toute location d’un meublé de tourisme. Cette
procédure optionnelle ne peut elle-même être mise en œuvre que dans les
communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation
préalable.
Le décret prévoit que cette demande d’informations s’opère au
maximum une fois par an. Il rappelle les informations pouvant être demandées et
renvoie à un arrêté le format de la demande. Il dispose que la demande et la
réponse sont adressées par voie électronique.
Depuis l’arrivée de Macron aux
commandes, la construction de logements recule fortement, alors qu’il y a de
plus en plus de personnes sans abri et qu’il y a un manque de logements sociaux.
Le gouvernement vient de
publier les chiffres de la construction, notamment les permis de construire et
les mises en chantier. Ces résultats à la fin du troisième trimestre 2019
confirment, en données corrigées des variations saisonnières et des jours
ouvrables, le repli de la construction au cours des trois mois écoulés, cela
touche particulièrement les logements collectifs.
Sur Grenoble, contrairement au
niveau national, c’est stable depuis 2014 avec en moyenne 650 logements
autorisés par an entre 2014 et 2018, alors qu’entre 2009 et 2013 la moyenne
était de 870 logements autorisés par an !
La nouvelle majorité, fidèle à
sa politique sociale, a imposé plus de logements sociaux mais moins de
logements privés et a pris soin de ne pas bétonner la ville comme l’avait fait
A. Carignon entre 1983 et 1995 ainsi que M. Destot entre 2008 et 2014 avec
l’aide efficace de l’adjoint à l’immobilier Ph. Falcon de Longevialle, qui veut
revenir aux affaires.
Tout le monde sait très bien qu’en général à un
référendum les votants ne votent pas pour la question posée. C’est d’ailleurs
pour cela que la votation citoyenne qu’avait mis en place la mairie avait été
obligatoirement précédée de préliminaires importants mais encore insuffisants :
d’abord une pétition qui si elle dépassait les 2000 signatures imposait un
débat en conseil municipal et c’est seulement ensuite qu’une votation pouvait
avoir lieu si le conseil municipal ne suivait pas la demande des pétitionnaires.
Ce système n’était pas parfait car non autorisé par
la loi ; il n’a donc pas duré longtemps et de plus le débat contradictoire
était trop limité puisqu’il n’était pas organisé en amont de la votation
citoyenne, donc ne mobilisait que les soutiens à la pétition.
Dans l’esprit des Gilets Jaunes, le RIC (Référendum
d’Initiative Citoyenne) était décisionnel tout comme la votation de la mairie
(avec des seuils de vote). Or pour le « collectif contre les démolitions à l’Arlequin », le RIC qu’ils
organisent ce mois-ci est juste une consultation puisqu’il n’a pas vocation à
décider d’une politique publique.
Un locataire avait sous-loué
l’appartement sur Airbnb durant au moins deux ans ; le propriétaire a
demandé le remboursement des sous-loyers.
Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la
Cour de cassation a sanctionné le locataire. Les avocats du locataire font valoir
plusieurs arguments, le lien de causalité n’est pas démontré entre un
hypothétique préjudice financier subi par le bailleur et la sous-location ; les
revenus obtenus via Airbnb ont permis de payer les loyers au propriétaire qui
n’a jamais eu à faire face à un seul retard de paiement durant 18 ans ; ayant
déjà obtenu les loyers, le propriétaire cherche à percevoir une deuxième fois
les fruits, ce qui constitue un enrichissement sans cause…
Comme il se doit, le projet de loi de finances pour
2020 (PLF 2020) a été présenté ce vendredi 27 septembre en conseil des ministres.
La loi de finances devra être votée avant fin décembre de l’année.
Côté économies par exemple, le projet de loi de
finances confirme le quasi-gel de la plupart des prestations sociales : comme
l’an dernier, les allocations familiales, les aides personnalisées au logement
et les pensions de retraites supérieures à 2.000 euros ne seront revalorisées
que de 0,3%, largement moins que l’inflation. Le changement de calcul des APL
rapportera 1,3 milliards, ce qui sera en moins dans la poche des allocataires.
Les économies sur le dos des bailleurs sociaux continuent sans ralentir… La
volonté politique de restructurer en profondeur la gestion du logement social
et sa financiarisation est réaffirmée dans la PLF 2020.
En ce qui concerne les collectivités locales, la
soupe à la grimace va se poursuivre. Les dotations de l’Etat ne seront pas augmentées
de l’inflation, ce qui représente une perte d’environ 0,4 M€ de recettes pour
la ville de Grenoble.
La
Fédération des Offices Publics de l’Habitat (OPH) a édité un guide pour faciliter la compréhension de ce qu’est une société de coordination
(SAC) issue de la loi Elan et dont le décret récent a précisé le contenu des
statuts et des modalités de gestion de cette société dont les actionnaires sont
les bailleurs sociaux qui veulent se coordonner notamment pour échapper au
couperet du seuil des 12 000 logements en dessous duquel le bailleur disparaitra
s’il ne fusionne pas avec un autre bailleur ou s’il ne participe pas à une SAC.
Dans
un précédent article nous attirions l’attention sur l’absence de contrôle
direct et réel des élus locaux sur les activités de cette nouvelle société
privée, contrairement à ce qui se passe dans un OPH ou une SEM. Seuls 2 à 5 élus
au maximum pourront représenter les collectivités dans le conseil d’administration
ou de surveillance de la SAC. Et les bailleurs sociaux actionnaires de la SAC
ne pourront pas se faire représenter dans les organes dirigeants par des élus. En
effet la loi interdit à des élus d’être présents dans une société purement
privée sauf dans les SEM, les SEMOP et les SPL.
Cet
éloignement des élus en direct des structures de pouvoir de la société indique
la claire volonté de privatisation du logement social par le gouvernement.
Le décret relatif aux sociétés anonyme de coordination (SAC) prévues par
la loi Elan est enfin publié le 29 août 2019. Ce décret était attendu pour
préciser comment mettre en place une société de coordination entre organismes
HLM. Une telle société éviterait aux bailleurs de moins de 12000 logements de
disparaitre en étant absorbé par un autre bailleur. Le décret démontre que la
SAC fait partie d’un des moyens forts utilisé par le gouvernement pour
restructurer en profondeur la gestion du logement social. Pour passer
par-dessus les oppositions à la diminution du nombre de bailleurs sociaux, il
met en place un nouveau bailleur social purement privé qui pilotera dans le
détail le fonctionnement des organismes qui auront eu recours à une SAC pour
survivre.
Rappel de la ponction financière sur les bailleurs sociaux : la réduction du loyer de solidarité (RLS) est passée de 800 M€ en 2019 à 1,3 milliard à partir de 2020. Cela permettra au gouvernement de faire 1,3 milliard d’économies sur les APL. Pour atténuer un peu la purge, le gouvernement a exigé d’Action Logement (financé par les salariés) de compenser à hauteur de 300 M€ (donc par de l’argent privé) une partie des cotisations des bailleurs sociaux à la CGLLS (caisse de garantie du logement locatif social); ces 300 millions étaient dédiés au fonds national d’aide à la pierre.
Parallèlement pour augmenter
les rentrées de TVA, le gouvernement a fait passer dans la loi, la TVA de 5,5%
à 10 % sur la plupart des travaux réalisés par les bailleurs sociaux.
La Métropole a enfin
décidé de communiquer concernant l’avenir d’ACTIS, lors d’une conférence de
presse qui s’est tenue mardi 9 juillet, conférence commune avec la ville de
Grenoble, ACTIS et Grenoble-Habitat (GH).
La fusion des
deux organismes dans une SEM est réaffirmée, mais compte tenu des questions
posées par les salariés et des fausses informations qui circulent, elle se fera
après les élections municipales.
La solution
proposée par la Métro et la Ville, de fusionner ACTIS et GH dans une SEM, est
la seule qui permette de remplir les conditions politiques et économiques rappelées
dans les délibérations de juillet 2018 de la Métro et de la Ville.
Des
informations totalement fausses circulent, portées par des gens qui ne savent
pas lire les documents qui précisent les conditions financières de la fusion.
Même un conseiller municipal s’est embarqué dans ces mensonges. Le maire de
Grenoble a apporté les informations suivantes détruisant les « Fake News ».
Les détracteurs affirmaient que la Métro et la ville allaient devoir apporter
38,5 M€ à la SEM pour réussir la fusion (15,5 M€ en apport de fonds propres, 5
M€ pour renforcer le fonds de roulement et 18 M€ d’aide à la pierre sur 10 ans).
La réalité c’est que ce sont des actionnaires autres que la Métro et la Ville
(dont la CDC et la Caisse d’Epargne) qui apporteraient 19 M€ en capital (les 5
M€ étant compris dans cette somme). Pour l’aide à la pierre supplémentaire ce
sera une éventualité si la SEM en a besoin…
Des opposants à la fusion ACTIS/Grenoble-Habitat, proposent comme alternative la création d’une société anonyme de coordination (SAC) suivant les préconisations de la loi Elan. Mais, avant de se lancer dans une telle aventure il faut examiner exactement ce que le gouvernement a mis derrière cette nouvelle société.
Contrairement à la loi précédente, la nouvelle SAC devient un opérateur HLM; il ne s’agit donc pas d’une simple coordination vite montée entre les deux bailleurs. Il faut qu’elle obtienne l’agrément de l’Etat pour exister et donc qu’elle réponde aux exigences de la loi qui sont nombreuses et complexes et il faudrait que Grenoble Habitat et ACTIS en soient d’accord. Or les tenants de la SAC ne se sont pas assurés de cet accord. Et il faut attendre un décret d’application qui précisera les clauses types qui devront respecter les statuts de la SAC.
Les contre-vérités sur la fusion ACTIS-GH
fleurissent allègrement, il est d’ailleurs dommage que la Métropole ne fasse
pas une mise au point claire et définitive sur ce dossier afin de permettre un
débat public sur les vrais enjeux, débarrassé des fake-news.
Il suffirait en effet de reprendre la délibération
de juillet 2018, qui décide de cette fusion, pour revenir aux vrais enjeux qui
sont, le maintien sous contrôle public local d’un opérateur de logement social
capable de construire, rénover, réhabiliter et gérer les logements sociaux,
d’accélérer leur construction dans l’agglomération et d’assurer une gestion de
proximité de bonne qualité. Et ce dans un contexte national d’attaque frontale
contre les bailleurs sociaux pour les obliger à se regrouper dans des grands
ensembles qui n’auraient pour finalité que de faire des économies au détriment
de la gestion sociale des logements sociaux.
La Métro et la ville de Grenoble ont répondu avec
célérité à cette attaque mortelle et ont pris la bonne solution pour y répondre
politiquement et économiquement et conserver un bailleur social local contrôlée
par les élus locaux.
La première contre-vérité qui
est assénée sans aucune démonstration : il y aurait privatisation de l’OPH
ACTIS !
Vivre dans un logement correct est la première
priorité pour les habitants et trop souvent le coût du logement est très lourd
pour les ménages aux faibles revenus. Une politique publique de gauche,
solidaire et écologique doit tout faire pour éviter la spéculation immobilière
qui a tendance à chasser les ménages populaires en périphérie dans des ghettos
de pauvres et des cités dortoirs. Les efforts importants faits ces dernières années
à Grenoble et l’agglomération ont permis d’éviter une dérive des prix des
logements à l’achat et une explosion des loyers, même si les niveaux sont encore
trop importants. Ceci est notamment dû à l’accélération nette de la
construction de logements sociaux permise par la modification du PLU grenoblois
fin 2014 et l’application de la loi ALUR prévoyant 25 % de logements sociaux en
2025, ce qui a obligé de nombreuses communes à accepter la construction conséquente
de logements sociaux. Les projets
Flaubert, Presqu’île et Esplanade ont vu la part du logement locatif social
portée à 40 %. Rappelons
qu’environ 2/3 des ménages a accès au logement social.
Malheureusement l’Etat se désengage de plus en
plus de ses responsabilités, dès 2019, l’Etat ne finance plus le fonds national
d’aide à la pierre (FNAP), laissant Action logement et les bailleurs sociaux le
financer. Pourtant l’Etat devrait être le garant du droit au logement pour
tous. Le Président Macron n’a-t-il pas promis que plus personne ne serait à la
rue dès la fin de l’année 2017 !!!
Depuis des années, l’ADES critique la gestion
des services publics locaux par les SEM quand l’actionnariat privé les dominent
et quand elles sont mal contrôlées par les élus.
La Cour des Comptes dans son rapport récent, reprend
nombre de nos critiques et indique que par contre les SEM de construction de
logements sociaux ont un modèle beaucoup plus vertueux car les lois leur imposent
des contrôles très stricts dans leur gestion des logements sociaux et qu’il
serait bienvenu que les autres SEM s’en inspirent.
Les exemples locaux dans les SEM de l’énergie
(GEG et CCIAG) ont montré les défauts principaux de ce mode de gestion public-privé.
Depuis les années de corruption, les
directeurs généraux de ces sociétés étaient nommés par les actionnaires privés
qui pourtant n’avaient pas la majorité du capital ! Les actionnaires
privés sont des représentants de grands groupes industriels directement intéressés
à utiliser l’activité des SEM à leur propre profit et non pour l’intérêt général.
Comme beaucoup
d’approximations, d’inexactitudes, et de mensonges sont colportés à ce sujet,
« le Rouge et le Vert »
apporte des informations vérifiées sur ce qui se passe suite aux décisions
gouvernementales et parlementaires qui atteignent de plein fouet les bailleurs
sociaux qui ont beaucoup de locataires touchant l’APL, comme ACTIS et Grenoble
Habitat qui sont les bailleurs contrôlés par la Métropole et la ville de
Grenoble.
Ces
attaques obligent la Métro et la Ville de Grenoble à prendre rapidement des
décisions afin d’opérer le sauvetage du service public de logement social du
territoire. La fusion ACTIS-GH dans une SEM est la seule solution qui assure
que l’ensemble des conditions politiques portées par la métropole et la Ville
soient remplies.
Nous analyserons
successivement, l’impact réel de la politique de Macron aujourd’hui et en 2020
sur les bailleurs sociaux, ensuite la politique portée par la Métropole et la
Ville de Grenoble et nous indiquerons qu’en aucun cas il n’y aura une privatisation
de la gestion du logement social dans la métropole.
Contrairement à ce qui a
été dit et écrit, le conseil municipal n’a pas décidé que dorénavant à
Grenoble, les expulsions des logements ne pourront plus être effectuées sans qu’il
y ait relogement effectif. Le Conseil n’en a pas le pouvoir et le maire dans
son pouvoir de police ne peut pas s’opposer à des expulsions décidées par la
justice. Tous les arrêtés anti-expulsions pris par des maires ont été annulés
par la justice administrative.
Le Conseil municipal a décidé
d’un vœu transmis au maire qui agirait alors sous le contrôle administratif du
préfet pour prendre un arrêté « anti-mise
à la rue ». Le maire de Grenoble a indiqué qu’il prendrait un tel
arrêté.
L’article
140 de la loi ELAN dispose que tous les EPCI compétents en matière d’habitat, notamment
la Métropole grenobloise, peuvent mettre en place, à titre expérimental et pour
une durée de cinq ans, un dispositif d’encadrement des loyers, sous la
responsabilité du préfet. Le décret prévoit que plusieurs conditions sont exigées
pour pouvoir mettre en place ce dispositif : un écart important entre les loyers moyens dans le parc privé et le parc
social ; un niveau de loyer médian élevé
; un taux de renouvellement du parc social faible. Si ces conditions
sont réunies, la collectivité ou l’établissement concerné fait une demande au
préfet, qui aboutit à la publication, par décret, du périmètre sur lequel le dispositif
d’encadrement des loyers sera mis en place. Charge au préfet de fixer, dès
lors, chaque année, par arrêté, un loyer
de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré (…)
par catégorie de logements et par secteur géographique. Le loyer de
référence est le loyer médian sur le territoire considéré, calculé à partir des
relevés de l’observatoire local des loyers. Pour obtenir le loyer majoré,
celui-ci est relevé de 20% ; pour le loyer minoré, diminué de 30 %.
